Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Достаточно серьёзные требования предъявляются к застройщику относительно качества передаваемого в собственность дольщика объекта. Застройщик должен обеспечить исполнение требований тех. регламентов, проектной документации и других обязательных требований, которые касаются характеризующих свойств жилья и возможности правообладателя использовать его по целевому назначению — для проживания (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Судебная практика по расторжение ДДУ по инициативе дольщика показывает, что в тех случаях, когда застройщиком были нарушены правовые основы и договор долевое участие был заключён незаконно, либо нарушен порядок привлечения денежных средств дольщиков, последний обладает правом признать заключенную сделку недействительной.

Это означает, что ему должны быть возвращены все денежные средства, уплаченные в счет строительства, а также возмещены убытки. Правовую основу такой позиции Верховного суда составляют правила, прописанные в ст. 395 ГК ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. Она отражена в п. 7 Обзора ВС РФ от 04.12.2013 г.

Это касается не только возмещение вреда, но и денежной компенсации причиненного морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1, п. 28 Обзора), а также взыскания неустойки и штрафов в пользу дольщика (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1, Пленум ВС РФ от 28.06.2012 N 17).

Несмотря на то, что ДДУ является юридическим документом обязательным к исполнению обеими сторонами, дольщик может его расторгнуть, причём сделать это в одностороннем порядке. Для этого необходимо наличие следующих правовых оснований согласно ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и ч. 7, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ:

• существенное нарушение застройщиком требований, которые закон и договор предъявляют к качеству и характеризующим признакам объекта;
• неустранение выявленных недостатков в строящемся жилье в разумные сроки;
• нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи объекта дольщику, если он составляет более 2 месяцев;
• застройщиком не уведомлен дольщик о том, что был прекращен договор поручительства по ДДУ, заключенный с первым дольщиком.

Также ДДУ можно расторгнуть и судебном порядке при наличии для этого оснований, установленных ч. 1.1 ст.9 Закона N 214-ФЗ:

• прекращение либо длительное приостановление строительства многоэтажки, если существующие факты свидетельствуют о том, что сроки передачи жилья дольщикам будут нарушены;
• изменены более 5% от указанной в проектной документации площади жилья;
• изменено целевое назначение нежилых помещений.

Дольщик – потребитель услуг

Судебная практика по договорам участия в долевом строительстве показывает, что немаловажной является позиция ВС России, которая дольщиков позиционируют как потребителей услуг . При этом правоотношения по ДДУ могут рассматриваться судами не только в рамках вышеуказанного законодательства. Защищая свои права, дольщики могут применять правила, прописаны в законе о защите прав потребителей.

Именно в рамках указанной правовой нормы п. 1 ст. 23 Закона потребитель услуги, по отношению к которому было допущено нарушение, может истребовать в судебном порядке за каждый день просрочки пеню, размер которой составляет 1% от цены товара. Такая правовая позиция была поддержана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 1.03.16 г. № 4-КГ15-70.

Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?

Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.

Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.

Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.

В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.

Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.

Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.

Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.

В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).

После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.

Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.

После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.

На какие хитрости идут застройщики?

Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.

Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.

Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

• договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
• Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Ответственность застройщика

С 2005 года в силу вступил закон, предполагающий правила и тонкости участия в долевом строительстве объектов. В законе последовательно и подробно описаны все моменты, касательно строительства недвижимости, согласно которым определены права и обязанности застройщика. Правовые отношения последнего и участников долевого строительства определены в ДДУ – договоре долевого участия. В договоре обязательно составляются определенные данные – это точные характеристики будущего объекта недвижимости, утвержденный план с указанием площади жилой и нежилой, а также адрес квартиры и другие данные. Также в договоре указываются сроки, в течение которых объект будет введен в использование, цена объекта и порядок обязательного внесения платежей.

Застройщик обязан:

• Возвести объект недвижимости по установленным срокам, а также в ходе окончания работ передать его в собственность долевым участникам.
• Заниматься возведением объекта недвижимости компания может как собственными усилиями, так и посредством привлечения третьих организаций, но этот пункт в обязательном порядке указывается в договоре.
• Строительная организация занимается несением рисков, в ходе которых строящийся объект может быть подвергнут.

Что можно взыскать кроме неустойки

СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.

Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.

При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).

Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.

Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.

1. Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
2. Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
3. Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.

Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.

Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:

1. Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
2. Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
3. После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
4. Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
5. По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
6. В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
7. После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
8. Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

При решении вопроса о взыскании пени следует грамотно подойти к оформлению сопровождающей документации в судебное заведение, поскольку, практика показывает, что каждый застройщик в своём штате персонала имеет юриста, защищающего его интересы.

Судебная практика показывает, что некомпетентность дольщика может обернуться для него обоснованным отказом в положенной выплате.

Исковое заявление необходимо подавать в районные судебные заведения, расположенные по месту регистрации объекта, застройщика, или дольщика.

При этом необходимо заранее подготовить пакет документации:

• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• исковое заявление о взыскании неустойки;
• расчёт суммы пени;
• договор ДДУ;
• чеки и квитанции об оплате обязательств в соответствии с условиями соглашения;
• претензия к застройщику;
• акт приёма – передач жилья (при наличии).

В какой момент выплачивается неустойка?

Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.

---

Документы для взыскания неустойки с застройщика в суде

Юристам для работы над вашей ситуацией понадобятся следующие документы:

1. Договор долевого участия, в случае заключения договора переуступки – его копия;
2. Документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы;
3. Паспортные данные Истца;
4. Банковские выписки, подтверждающие оплату (в соответствии с рассматриваемым договором);
5. Документы подтверждающие все расходы на судебное рассмотрение дела (на юристов, нотариусов и др.) — копии;
6. Любые документы, которые будут демонстрировать отказ застройщика выполнить все обязательства (например, переписка с застройщиков, подтверждение направления Претензии застройщику и её копия, уведомления, акты осмотра и т.д.);
7. Для взыскания убытков – документы, подтверждающие, что дольщик понёс убытки в связи с срывом сроков сдачи квартиры (например, договор аренды и квитанции по его оплате);
8. Для взыскания морального ущерба – справки от врачей;
9. Реквизиты счета владельца недвижимости.

Права дольщика и ответственность застройщика

Возникающие разногласия могут быть разрешены в досудебном и судебном порядке. Участники ДДУ должны исполнить главные свои обязательства: заказчик полностью оплатить строительство, а исполнитель услуг — сдать квартиру надлежащего качества в оговоренный срок. Дольщик может письменно направить свои претензии, с приложением пакета доказательств своей позиции. В обязанность строителей входит оперативное урегулирование вопроса.

На практике существуют три возможности разрешения конфликта:

• подписание дополнительного соглашения по возникшей проблеме;
• взыскание неустойки, рассчитанной за каждый день задержки;
• расторжение ДДУ по инициативе дольщика.

Предварительно потребуется официально уведомить противную сторону о начале юридической процедуры.

При расторжении договора, дольщик имеет право на возврат выплаченной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, если соглашение расторгается после сорванных сроков, ст.9 ФЗ. Кроме того, гражданин имеет право заявить, согласно ст.10 ФЗ, требование о возмещении убытков. Например, если строительство затягивается, а семья проживает на съемной жилплощади. Стоимость аренды можно взыскать с застройщика.

По результатам судебного процесса выигравшая сторона может рассчитывать на возмещение убытков, в том числе оплаты с проигравшей стороны юридических услуг, ст.15 ГК РФ.

Похожие записи:

• Могут ли отключить свет за неуплату без решения суда в 2023 году
• Что такое трудовой договор, с кем и как его заключать
• Отчисление, восстановление, академический отпуск