Переуступка квартиры — что это

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что такое переуступка квартиры

2. В чем суть переуступки?

3. Кто продает квартиры по переуступке

4. Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

5. Чем может быть опасна переуступка: риски

6. Риски по договору цессии

7. Ключевые основы договора цессии

8. Налоговые последствия у цедента-физлица

9. Чем опасна покупка квартиры в новостройке по переуступке прав?

10. Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни

11. Цессия — что это такое простыми словами

12. Как заключается сделка переуступки

13. Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

цессия — договор, по которому уступаются права требования;
цедент — продавец;
цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:

Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.

Риски по договору цессии

Когда происходит подписание договора цессии, всем сторонам рекомендуется тщательно ознакомиться с каждым пунктом документа. Особенное внимание стоит обратить на отдельные пункты.
Предмет договора. Объектом будет считаться конкретная сумма задолженности, которую нужно подтвердить необходимыми документами.
Основание договора. Здесь идёт отсылка к конкретному договору передающего права и должника, который был изначально.
Бывает так, что помимо личной подписи или печати фирмы, согласие с условиями договора выражается отдельным дополнением к документу в виде, например, информационного письма.
Если все стороны договора – юрлица, требуется тщательная проверка всех реквизитов, учредительных бумаг, которые будут подтверждать права и регистрацию в государственном реестре.
Если будут допущены ошибки, или информация будет отображена так, что её можно неправильно понять, то можно добиться негативного результата по договору, или вовсе прийти к его недействительности.
Когда создаётся макет договора, не стесняйтесь обращаться к юристам, пусть даже платным. Профессионал сэкономит вам и время и позволит избежать многих рисков.

Ключевые основы договора цессии

Какими главными характерными особенностями обладает цессионный контракт? На законодательном уровне понятие «цессия» используется лишь в 197-й статье части 4-й Гражданского кодекса РФ. Там оно употребляется как синоним термина «уступка права требования». Уступкой права требования называют замену кредитора в обязательстве. Условия замены кредитора в обязательстве определяет глава 47-ая Гражданского кодекса РФ. Статьей 510 Гражданского кодекса РФ сообщается, что стороны в обязательстве – это кредитор и должник. На одной из сторон в обязательстве могут присутствовать одновременно не одно, а двое и более лиц.

Но это не всегда регулярный круг бизнес-партнеров: часто случается такое, что поставка проводится на одно лицо, а оплата совершается другим. В этой ситуации контракт может предусматривать вариант с проведением оплаты третьим лицом. Исходя из положений третьей части 512-й статьи Гражданского Кодекса РФ, кредитора невозможно заменить в обязательстве тогда, когда подобную невозможность прямо установил закон. В Гражданском кодексе отсутствует отдельное положение по контрактным условиям цессионного договора, которые осуществляли бы непосредственное регулирование взаимоотношений между участниками подобных контрактов. В Гражданском кодексе, тем не менее, все же есть вариант с очерчением правовых основ контрактов цессии.

515-й статьей Гражданского кодекса определяются ситуации, когда замена кредитора в обязательствах невозможна: если обязательства касаются личности кредитора, если это обязательства по возмещению вреда, выраженном в нанесении увечья, смерти либо иного повреждения здоровья. Также запрещена передача обязательств по алиментной уплате, компенсации морального вреда за то, что снижена деловая репутация, а также многое другое.

Стоит отметить важный момент, что заменить кредитора в обязательстве можно и в том случае, если не согласен должник (если иное не прописано в законе – часть 1-ая 516-я статья Гражданского кодекса). Но должник в такой ситуации должен быть уведомлен письменно, или же новому кредитору грозит наступление неблагоприятных последствий. В данной ситуации исполнение должником своего обязательства перед первоначальным кредитором считается надежным исполнением. Если возникает такая ситуация, сторонами должны быть приняты меры и восстановлено первоначальное положение (так называемая двусторонняя реституция).

Договором цессии предусмотрено, что при уступке права требования в любой ситуации должник должен быть уведомлен письменно (чтобы интересы нового кредитора были удовлетворены). Хотя это и необязательно.

Налоговые последствия у цедента-физлица

Денежные средства, полученные “физиком” при уступке права требования, — это его доход, который должен учитываться при расчете НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом можно учесть соответствующие расходы. Человек должен подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Так нужно поступить, даже если свое право требование человек продал юрлицу или ИП. Покупатель не будет в этом случае налоговым агентом по НДФЛ (ст. 155 и подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, письмо Минфина от 28.12.2017 № 03-04-05/87775, от 04.09.2017 № 03-04-05/56615). То есть порядок такой же, как когда компания (ИП) покупает у физлица обычное имущество — тогда НДФЛ платит сам «физик»-продавец. Также и тут.

Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).

Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.

Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:

по аналогичным сделкам требование не передавалось;
цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
должник не против проведения операции;
должник в курсе совершения сделки.

Инвестор при продаже квартиры по переуступке прав требования несет риск не найти покупателя, хотя при условии снижения маржи и изначальном выборе ликвидного жилья от надежного застройщика этот риск невелик. Впрочем, всегда остается риск ввязаться в долгострой, поэтому выбор застройщика – основная работа инвестора: дом должен строиться активно.

Что касается застройщика, то он несет минимальные риски при продаже жилья по переуступке: он уже однажды продал права требования, и что будет делать с ними покупатель, его не волнует. Более того, он может вовсе не участвовать в сделке.

«Застройщик в этой сделке – лицо, которое уведомляют о переходе прав, в соответствии с требованиями гражданского законодательства, – говорит директор по правовым вопросам холдинга RBI Станислав Михайлов. – Кроме того, он может сопровождать данную сделку, помогая участникам долевого строительства подготовить документы, подать их на государственную регистрацию в Росреестре, обеспечивая необходимыми пояснениями и консультациями».

Максимальные риски при переуступке несет покупатель. За минимизацию риска недостроя (обычно по переуступке покупается уже достроенное жилье) он платит набором других рисков: насколько надежен инвестор и застройщик, передаст ли застройщик ему жилье, оформят ли документы в Росреестре?

По словам Станислава Михайлова, если передача прав по договору зарегистрирована в Росреестре, а квартира полностью оплачена по договору долевого участия, то никаких оснований для неисполнения обязательств у застройщика нет. Однако бывают случаи, когда застройщик отказывает новому владельцу в передаче квартиры.

«По договору ЖСК застройщик может отказаться передать квартиру, если сделка проходила без его согласия, – говорит Катерина Соболева. – По ДДУ также могут быть такие случаи, если в ДДУ прописано обязательное участие застройщика в переуступке прав. Даже если переуступка возможна без участия застройщика, новый дольщик обязательно должен уведомить застройщика о переуступке прав. Это нужно для того, чтобы застройщик по ошибке не пригласил на подписание акта приема-передачи прежнего дольщика. Права застройщика прописаны в договоре ДДУ или ЖСК».

Существуют и другие причины. «Застройщик может отказаться передать квартиру, если продаваемая квартира не была полностью оплачена первым приобретателем, – говорит Людмила Зотина. – Застройщик просто не передаст по акту приема-передачи такую квартиру новому приобретателю».

В числе прочих рисков – отказ в регистрации сделки. «Есть определенный риск, что в случае самостоятельной подачи документов в Росреестр дольщику могут по какой-либо причине отказать в регистрации, так как обычно люди не сталкиваются ежедневно с такой процедурой, не обладают знаниями о требованиях законодательства и особенностях его применения на практике, – говорит Станислав Михайлов. – Обычно после этого покупатели все-таки обращаются к застройщику как лицу, сопровождающему большое количество аналогичных сделок, и мы помогаем им решить возникшие трудности».

По словам эксперта, переписывать договор долевого участия на нового владельца при переуступке не обязательно, достаточно заключения соглашения о перемене лица в обязательстве, которое регистрируется в Росреестре. «Экземпляры и договора, и соглашения о замене стороны находятся в архивах Росреестра, а также имеются на руках у участника долевого строительства. На основании этих двух документов по окончании строительства регистрируется право собственности нового дольщика», – говорит Станислав Михайлов.
Чтобы избежать рисков, покупателю нужно тщательно подходить к выбору застройщика и продавца, собрать информацию, выяснить, были ли у застройщика случаи просрочки сдачи объектов и насколько, с какими проблемами сталкиваются в процессе эксплуатации жилья владельцы уже заселенных квартир.

«Не стоит подписывать предварительный договор, который не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации, – говорит Катерина Соболева. – Перед подписанием договора долевого участия покупателю стоит убедиться, что все расчеты с застройщиком произведены, в противном случае есть риск дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован. Если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга».

Чем опасна покупка квартиры в новостройке по переуступке прав?

Переуступка права требования – официальная сделка, которая предусматривает переход права требования квартиры от цедента к цессионарию. Каждая сторона имеет свои выгоды от такой операции. Но, безопасно ли покупать квартиру по переуступке, какие риски могут быть, и реально ли получить жилье? Эти вопросы волнуют каждого покупателя, решившегося на такую сделку.

ФЗ № 214 регламентирует всю процедуру и основные моменты цессии. Нужно учитывать основной фактор, что передается не квартира в собственность, а право ее требования.

Некоторые участники просто не понимают суть процесса, что и приводит к нечестному сотрудничеству.

Чтобы знать, опасно ли покупать квартиру по переуступке, нужно тщательно изучить понятие переуступки, оценить рынок, его участников, практику заключения таких договоров.

Требовать право собственности можно после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик должен официально окончить строительные работы, ввести дом в эксплуатацию , после чего начать заселение.

Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни

Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.

«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием. Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, — поясняет Светлана Дьякова. — Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».

Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.

Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.

«Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», — советует Арсен Аристакесян.

Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.

Цессия — что это такое простыми словами

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Цедент обязан поставить в известность должника о передаче долга другому кредитору, если исходный договор кредитования позволяет переуступку. Но заемщик может не погашать задолженность цессионарию, пока не удостоверится, что переуступка права требования действительно совершена. Для постановки заемщика в известность подойдет официальное уведомление от первоначального кредитора или цессионария с приложением копии договора цессии.

Первоначальный кредитор может переуступить требование, если:

оно уже возникло;
у цедента есть право его уступить;
цедент раньше не уступал долг никому другому.

Нельзя передавать уступкой права на требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности:

алименты;
компенсации морального ущерба;
обязательства между супругами после развода;
компенсации материального ущерба, повлекшие вред здоровью или жизни;
долги по коммунальным платежам.

Кроме того установлены ограничения для банков и МФО. Они могут уступить права на взыскание долгов только:

коллекторским агентствам, которые включены специальный перечень юрлиц, уполномоченных возвращать просроченный долги;
другим профессиональным кредиторам;
физическим лицам или компаниям, которых заемщик сам указал в дополнительном соглашении с цедентом.

При этом важно учесть, что составлять дополнительное соглашение на другое лицо или компанию при заключении договора противозаконно. Его можно заключить только после наступления просрочки по выплатам.

Самый очевидный риск для первого кредитора, что цессионарий не заплатит за переданные права по взысканию долгов. Если в условиях цессии нет специальных оговорок, договор вступает в силу в момент подписания сторонами. Поэтому фактически может произойти ситуация, что должник уже вернул деньги новому кредитору, а тот еще не рассчитался с первоначальным кредитором. При отказе цессионария от расчета за выкупленные долги, цедент вправе подать в суд.

Другой риск цедента – указать слишком высокую или слишком низкую цену на долг:

«Дорогая» сделка может быть признана притворной, если дело дойдет до суда, и в ней усмотрят, к примеру, попытку передаривания.
«Дешевая» может заинтересовать налоговую службу, как соглашение маскирующее уклонение от налогов.

На самом деле старые долги заемщиков банки и МФО продают по сниженной цене от 5% до 50% от суммы задолженности. Но стоимость может быть и выше указанного диапазона, если с должника есть что брать, или ниже, если задолженность старая и граничит с безнадежной.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

паспорт;
договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:

государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей;
пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей.

Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
документ об уплате госпошлины;
зарегистрированный ДДУ;
договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.