Товарищество собственников жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Товарищество собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ регулируются нормами гл. 13 ЖК.

Как возникает членство?

Жилищный кодекс Российской Федерации определяет процесс возникновения членства в организации.

Фактически, членство в товариществе собственников жилья возникает, если владелец квартиры в многоквартирном доме пишет заявление о вступлении.

Заявление о вступлении в члены ТСЖ — образец.

Каждый, кто приобретает квартиру в жилом доме, где остальные собственники создали ТСЖ, обладает правом на вступление в товарищество.

Чтобы прекратить членство, достаточно подать заявление о выходе из рядов членов учреждения, или же продать свое недвижимое имущество.

Те владельцы квартир, которые не пожелали стать членами сообщества, все равно имеют право получать всю информацию о его деятельности в полном объеме, а также обжаловать в суде решения, принятые правлением.

Чтобы стать членом товарищества собственников жилья, необходимо подать заявление, направленное на имя председателя, прикрепив к заявлению пакет документов. В пакет входят бумаги, которые подтверждают права собственника жилья на квартиру в подведомственном жилом доме.

Права и обязанности собственников

Согласно Жилищному кодексу РФ, каждый, кто входит в организацию по договору, имеет как права, так и обязанности. Все моменты регулируются Уставом, положений которого необходимо придерживаться в повседневной жизни.

Каковы права членов ТСЖ? Каждый, кто является владельцем жилого имущества в многоквартирном доме, имеет право как вступить в ТСЖ, так и выйти из него, в зависимости от собственных потребностей.

При этом никаких разрешений от членов правления ТСЖ на осуществление манипуляций со своей недвижимостью не требуется. Каждый, кто получает членство в управляющую организацию, имеет право на использование ее имущества, а также полноценно участвовать в работе в сфере ЖКУ.

Каждый обладает правом высказать собственное мнение или несогласие. И, конечно, любой владелец жилья имеет возможность стать частью правления или персонала.

Что же касается обязанностей, то они делятся на две больших группы.

К первой группе относятся обязанности, попадающие под понятие «неустранимая ответственность».

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

4. Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

5. Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.

6. Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 настоящего Кодекса способов управления многоквартирным домом.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:

Преимущества
Оперативное решение возникающих проблем	ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки.
Прозрачность всех финансовых операций	В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств.
Самостоятельный выбор контрагентов	Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами.
Сокращение затрат	Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД.
Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций	ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.).
Недостатки
Ошибки в управлении	Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик.
Повышенная стоимость услуг и ресурсов	Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки.
Ограниченный бюджет	Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД.
Несовершенство действующего законодательства	В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества.

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

• ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
• нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
• повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
• низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
• отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
• несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
• приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
• отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

Появление понятия ТСН не отменяет ТСЖ

С введением с 01.09.2014 главы 5 параграфа 6 ГК РФ, законодатель не отменил понятия «товарищество собственников жилья».

Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН.

Так, например, в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее.

«..Согласно пункту 4 статьи 49 ГК РФ особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости».

В письме Минстроя РФ от 10 апреля 2015 года N 10407-АЧ/04 (*см. полный текст письма во вложении) указывается также следующее:

«..создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должно, по мнению Минстроя России, регулироваться, прежде всего, в соответствии с нормами ЖК РФ.

Порядок организации товарищества собственников жилья

Данный процесс начинается с подготовительного этапа. На нем происходит сбор все данных и документов, которые касаются данного вопроса. Необходимо получить данные обо всех жилых помещениях в доме, а также запросить информацию о собственниках квартир. Далее следует собрать группу инициативных граждан и провести открытое голосование. Напомним, что больше половины собственников должны дать свое согласие на создание ТСЖ.

Должна быть назначена дата голосования. За 10 дней до этого все жильцы должны быть оповещены о предстоящем мероприятии. Вешаются объявления или отправляются соответствующие письма по почте. Нужно любым возможным способом оповестить всех граждан, кто проживает в доме.

Важно: Необходимо не только оповестить жильцов, но и получить документальное подтверждение тому, что они были проинформированы. Это могут быть подписи на письмах с датой проведения собрания или соответствующие расписки.

Голосование могут проходить в одной из следующих форм:

1. Очная форма. Она подразумевает, что все жители соберутся в одном месте и в одно время и будут голосовать за организацию ТСЖ.
2. Заочная форма. В этом случае инициативная группа раздает все участникам бланки для голосования, те высказывают свое мнение, а затем все листовки собираются. На основании полученных данных будет принято решение о том, создастся товарищество или нет.

На общем открытом собрании создаются списки для голосования. Проводится голосование за кандидатуру управляющего и секретаря. Также выбирается форма ведения бухгалтерского учета и сам бухгалтер. Если он не найдется среди жильцов, то его можно нанять из сторонней организации.

На этом этапе также создается и подписывается устав товарищества. Члены правления могут быть выбраны только из жителей данного дома. Привлечение лиц со стороны запрещено законом. Все голосование протоколируется, а пришедшие на выборы граждане регистрируются. Записываются их контактные данные, а потом проверяются по полученным регистрационным выпискам.

Все документы подшиваются в одну папку, сшиваются и нумеруются. Составляется опись всех бумаг, которые входят в нее. Это исключает возможность хищения или подлога. Все эти работы проводит выбранная инициативная группа. Второе собрание должно произойти в течение 30 дней с момента голосования и образования товарищества.

Преимущества и недостатки ТСЖ

К основным плюсам ТСЖ можно отнести следующие факторы:

1. Поскольку руководство товарищества проживает в данном доме и является собственником жилья, то оно имеет такую же заинтересованность в решении текущих вопросов, как и остальные жильцы. Они заинтересованы в том, чтобы ремонт производился вовремя, а стоимость данных услуг была минимальной.
2. Жильцы дома контролируют все расходы самостоятельно. Все сделки проходят предельно честно и прозрачно.
3. В случае некомпетентности руководства товарищества его легко сменить, проведя внеочередное голосование.
4. Возможность самостоятельно выбирать подрядные организации и коммунальные службы, которые будут сотрудничать с ТСЖ.

К недостаткам ТСЖ можно отнести:

1. Могут возникнуть сложности в момент определения суммы ежемесячных платежей.
2. Сопротивление отдельных лиц в момент принятия определенных решений. В связи с этим могут возникать конфликты между жильцами.
3. Необходимо производить оплату определенных общих расходов.
4. Отсутствие у некоторых собственников желания и рвения сделать свой дом лучше и участвовать в коллективных мероприятиях и собраниях.

Заявление на вступление в ТСЖ

Унифицированной заявительной бумаги на вступление в ТСЖ, которая была бы утверждена законодательно, не имеется. Поэтому составление ее происходит в произвольном порядке. Тем не менее, эксперты рекомендуют пользоваться устоявшейся формой данного документа, которая считается общепринятой.

1. Сначала идет «шапка» документа. В правом верхнем углу прописывается, куда, в какую именно организацию направляется документ. В рассматриваемой нами ситуации речь идет о правлении ТСЖ. Следующей строкой указывается наименование товарищества.
2. Под последней записью указывается ФИО отправителя-собственника, а чуть ниже отражается полный адрес будущего члена ТСЖ.
3. Еще немного ниже посередине строчки с маленькой буквы указывается слово «заявление».
4. Следующий этап – текстовая часть. Здесь отображается причина, по которой происходит обращение (в рассматриваемой ситуации – вступление в ТСЖ).

На завершающем этапе нужно полностью проверить свои данные, которые должны включать:

• ФИО;
• дата рождения;
• материалы из удостоверения личности (номерное значение, серия, дата и орган выдачи);
• полная информация об адресе квартиры;
• наличие правоустанавливающей документации на руках;
• сведения о схеме и площади жилища.

По завершении заявления на вступление в членство ТСЖ проставляется дата и индивидуальная подпись с расшифровкой.

заявления на вступление в членство ТСЖ можно здесь.

Права и обязанности граждан, являющихся членами ТСЖ

Права граждан, вступивших в ТСЖ, детально и четко прописаны в ст. 143.1. ЖК основной перечень правомочий выглядит следующим образом:

• выдвижение своей кандидатуры на пост председателя;
• изъявление желания по принятию участия в составе ревизионной комиссии (более подробно об этом моменте – в ст. 150 ЖК РФ);
• применение общедомовой собственности в соответствии с нормами жилищного кодекса;
• принятие непосредственного участия в совместном обсуждении вопросов и задач касательно дома;
• внесение основных предложений и участие в голосовании;
• принятие участия в вопросах, которые касаются хозяйственной и финансовой работы организации домоуправления.

Перечень обязанностей членов ТСЖ затронут в рамках ст. 143 ЖК РФ и в ст. 148 ЖК РФ:

• внесение членских сумм взносов на обеспечение работы Товарищества;
• обеспечение сохранности и порядка в отношении общедомового имущества;
• слежение за исполнением непосредственных обязанностей, закрепленных за собственниками;
• принятие участия на собраниях;
• фигурирование в хозяйственной и финансовой деятельности Товарищества;
• защита интересов всех владельцев помещений, предусмотренных в ЖК РФ;
• представление интересов всех лиц, владеющих квартирами, во всевозможных инстанциях;
• следование Уставному документу и нормам Жилищного кодекса.

Последствия вступления и не вступления в ТСЖ

Вступление в ТСЖ предполагает возникновение у его члена определенных прав и обязанностей, плюсов и минусов, перечисленных ранее. Поскольку дело вступления в ТСЖ является строго добровольным, есть возможность отказаться от принятия участия в Товариществе. Прав на получение информации, связанной с домоуправлением, и на обжалование решений органов домоуправления, никто не отменяет, об этом сказано в ст. 143.1 ч. 3 ЖК РФ. Так, собственник, не входящий в ТСЖ, имеет право на ознакомление с бухгалтерской отчетностью, заключениями РК, протоколами, составленными в ходе собраний, заседаний, тех. документацией.

К сведению

В ст. 138 ч. 2 ЖК РФ отмечено, что взаимоотношения между не членом ТСЖ и организацией формируются на базе гражданско-правового поля. На основании соответствующих договоров, заключенных с подобными организациями, за лицами, которые не вступили в ТСЖ, но являются собственниками домов, закреплены следующие обязательства: регулярное внесение платежей за пользование помещением и КУ (ст. 153 я. 3 п. 5 ЖК РФ), оплата мероприятий, связанных с эксплуатированием общего имущества (ст. 155 ч. 6 ЖК РФ).

Практика показывает, что вступать в ТСЖ следует в той ситуации, если собственник стремится принимать активное участие в управлении общим имуществом. Если его задача – остаться в стороне от всевозможных собраний и заседаний, от членства в ТСЖ можно воздержаться, ведь объем прав и обязанностей останется равнозначным.

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

Статья 146 ЖК РФ. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
   1.1. Положения статей 45 — 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.
2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.
7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?
• Услуги в электронном виде доступны на региональном портале государственных услуг
• Какие изменения ждут пенсионеров в 2023 году