Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом быстро и выгодно: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Юридическая подготовка
Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.
- Важно подготовить следующие документы:
- свидетельство о регистрации права собственности;
- поэтажный план;
- справка о балансовой стоимости помещения;
- паспорт БТИ на здание;
- заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
- правоустанавливающие документы.
В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:
- полные данные о покупателе и продавце;
- кадастровые характеристики объекта продажи;
- точный адрес;
- тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
- площадь, этаж, в каком здании расположено;
сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
- способ и срок расчета;
- сроки передачи объекта продажи.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Как выгодно продать такую недвижимость: практические советы
- Улучшить внешний и внутренний облик здания. В первую очередь будущий покупатель обратит внимание именно на внешние данные объекта. Согласитесь, что облупленные стены и желтый потолок вызовут негативные впечатления.
- Цена не должна быть завышенной. Не стоит слишком отходить от цены, установленной специалистом. Ее значительное завышение отпугнет потенциальных покупателей. Для быстрой продажи недвижимости подойдет цена несколько ниже рекомендуемой. Однако и слишком низкую стоимость устанавливать нельзя: такую сделку сложно назвать выгодной и, как правило, это вызывает недоверие.
- Объявление о продаже должно привлечь покупателя. О том, как правильно его составить, будет рассказано ниже. Объявление должно отличаться или выделяться чем-либо из основной массы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, которые будущий покупатель, вероятно, пролистает или вовсе не обратит внимание.
- Воспользоваться помощью риелтора. Самостоятельная продажа сэкономит эту часть расходов, но не сэкономит время продавца. Объявления, выкладываемые на сайтах и газетах, придется каждые пару недель подавать снова, а звонки и демонстрация здания очередному покупателю будут отвлекать от работы или других повседневных дел. Риелтор возьмет всю эту работу на себя.
Какие налоги с продажи дома придётся платить
При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.
В каких случаях платить налог не нужно
Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более 5 лет или более 3 лет при следующих условиях:
- право собственности возникло в результате приватизации;
- право собственности оформлено до 2016 года;
- недвижимость получена в наследство или подарена;
- право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.
Важно: Если дом продан за сумму менее 1 миллиона рублей, налог платить не нужно.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Сделка: как правильно приготовится
Потенциальному покупателю важно знать, что коммерческая недвижимость проверена и является юридически чистым объектом. Необходимо подготовить документы, которые может запросить покупатель во время показа:
- Кадастровый и технический паспорт. В документе должна быть информация о перепланировке (если таковая была), а также о ее узаконенности. Технический план должен соответствовать на 100% с реальным объектом.
- Правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, мены, ренты).
- Выписка из ЕГРП на наличие обременения. Бывают случаи, когда собственник продает коммерческую недвижимость, которая находится в обременении арендой. Это значит, что новый владелец не вправе пользоваться купленным объектом, пока не истечет срок действия договора аренды.
- Проверка покупателя и юриста, отвечающего за сделку.
- Проконсультироваться с опытным юристом на наличие ошибок в документации. В некоторых случаях потенциальные покупатели скрупулезно изучают все бумаги, чтобы в случае ошибки требовать снизить цену (торг).
Продавать самостоятельно или через брокера
У обоих вариантов есть как плюсы, так и минусы. Продавая самостоятельно, вы получаете полную стоимость, но при этом на все уйдет больше времени, особенно если вы первый раз это делаете. Брокер заберет минимум 10 процентов от итоговой сделки, зато вам не придется искать покупателя, составлять документы и договора, просчитывать сроки окупаемости.
Если вы уверены в своих силах, то можете попытаться продать сами. Но если вы резко перестаете чувствовать себя уверенно, например – не знаете правильно ли оценили стоимость, то лучше обратитесь к брокеру. Тем более, вы можете неправильно оценить стоимость, например – в 1 миллион, а брокер сможет продать его за 5 миллионов. В этом случае, даже с учетом процента, выгоднее будет продать через брокера, так как правильно продать бизнес сможет только он.
Как продать быстрее коммерческую недвижимость
Следует отметить, что в плане продажи, коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой:
- Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как неправильное формирование цены приведет либо к тому, что ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя (при переоценке), либо к потере потенциальной выручки (при недооценке);
- Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
- Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как ускорить продажу коммерческой недвижимости?
Чтобы быстрее продать любой коммерческий объект, стоит воспользоваться несколькими советами:
- Проведите предпродажную подготовку. Помещение должно произвести положительное впечатление на потенциального покупателя, недорогой косметический ремонт повысит шансы на успешное заключение сделки.
- Воспользуйтесь услугами риелторов. Профессионалы не только размещают объявления, но и используют другие возможности поисков покупателей. Занесение объекта в специализированные базы данных значительно ускоряет процесс и помогает добиться требуемого результата.
- Размещайте объявления на специализированных площадках. Обычные сайты объявлений могут не дать результата, лучше воспользоваться ресурсами, которые посещает целевая аудитория.
- Публикуйте как можно более полную информацию об объекте, указывайте преимущества, благодаря которым он будет интересен покупателям. Например, это размещение в уже обжитом районе, близость остановок транспорта и т.д.
Как подготовить коммерческую недвижимость к продаже
Продажа коммерческой недвижимости требует тщательной подготовки, ведь от этого зависит успех сделки. Подготовка качественного предложения – один из самых важных этапов.
Перед продажей всегда необходимо привести в порядок объект, это касается не только вида здания, но и всех документов. Хороший вид объекта привлечет потенциальных покупателей. Многие покупатели приходят из “интернета”, поэтому фото должны быть максимально хорошего качества.
Чистое и отремонтированное помещение стоит дороже. Стоит отметить, что если вы продаете офис, то охотнее его купят с ремонтом. А вот на капитально переделанный склад нужно будет дольше искать клиента. У такой недвижимости больше шансов с умеренным ремонтом.
Важен и порядок в документах. Как правило, коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Но если объект будет подготовлен к продаже и будет юридически чистым, то есть все шансы продать его быстро и выгодно.
Что такое коммерческая недвижимость и как ее использовать
По своей сути недвижимость коммерческого типа представляет различные объекты предпринимательского назначения. Они могут использоваться для организации и развития бизнеса. Сюда входят различные объекты в виде магазинов, цехов, помещений под склады и пр. Все помещения, которые работают в рамках определенного бизнеса являются коммерческими. Объекты офисного значения также относятся к данной категории недвижимости.
Однозначно такая недвижимость своему владельцу приносит определенный доход. Он может формироваться в рамках использования объекта по прямому назначению. То есть, собственник применяет объект для организации собственного бизнеса. При этом серьезно сокращаются финансовые расходы, так как помещение свое, за него не нужно платить постоянную аренду.
Можно использовать помещение для формирования пассивного дохода. Это доход от аренды. Если объект ликвидный, он будет пользоваться существенным спросом и ежемесячно будет приносить прибыль. Сдавать помещение можно самостоятельно, а можно составить договор сотрудничества с риэлтерским агентством, где вам быстро подберут арендаторов под ваши индивидуальные требования. Также очень актуальным вариантом сегодня стало управление доверительного формата. Оно позволяет получить перспективы передачи прав управления имуществом специалистам, которые систематически будут осуществлять предоставление отчетов, а также перечислять средства прибыли.
Можно осуществить реализацию объекта через определенное время. Очень часто инвесторы производят приобретение, после чего, инвестируют дополнительные средства в его модернизацию, проведение перепланировки, ремонта, обустройства, и продают уже готовый и ликвидный объект по более высокой цене. Естественно, такие действия требуют грамотного распределения средств и составления стратегического плана развития.
При этом нужно сразу же сказать о том, что сам процесс реализации недвижимости имеет массу особенностей и сложностей. Многие инвесторы отказываются от самостоятельной продажи, отдавая предпочтение сотрудничеству с опытными агентами, которые смогут самостоятельно осуществить ряд действий, способных привлечь максимальное количество потенциальных покупателей.
Распространенные риски по сделкам
Самостоятельные поиски нередко сочетаются с серьезными рисками, которые всплывают в процессе проведения сделки. Нередко просят осуществить процесс оценки помещения по минимальной цене, чтобы в договоре не фигурировала реальная цена, чтобы снизить нагрузку налоговой типа. Такая просьба нередко звучит из уст покупателей. И если речь идет о стандартном покупателе, то можно произвести такие действия и никаких последствий не возникнет. Тем не менее, чаще всего данная схема используется для последующей мошеннической аферы. Так, после заключения сделки сумма перечисляется именно та, которая указана в договоре, причем посредством законных методов – через банк. Если собственник начинает возмущаться по данному вопросу, начинается процесс судебных тяжб, и по сути, покупатель будет прав, так как цена, названная в договоре, удовлетворила две стороны при подписании.
Есть масса других мошеннических схем, которые используются для того, чтобы получить незаконный доход в процессе приобретения коммерческой недвижимости.
Как найти покупателей?
Основа успешной продажи – адекватная цена и грамотная рекламная кампания. Оценку лучше поручить профессионалам и ориентироваться на последние проданные объекты на этой территории.
А вот на рекламной составляющей остановимся подробней.
Несколько нюансов:
- Наличие предложения, в котором описаны преимущества объекта и положительные отличия от конкурентов. Скромность здесь ни к чему.
- Фотографии внешнего вида и внутренних помещений. Делается это в светлое время суток при хорошем освещении. Положительные стороны освещаются подробней.
- Рекламный носитель. Простое объявление в газете может помочь только для маленького помещения для индивидуальной деятельности. Ориентироваться нужно на платные специализированные издания, интернет-ресурсы. Эффективно себя проявила адресная рассылка, базу для которой может предложить хорошее рекламное агентство. Баннер непосредственно на здании также не помешает.
- Правильно организованный просмотр. Помещение должно быть убрано от мусора и мебели (если только продается не с ней). Приглашать покупателей нужно только днем, желательно присутствовать при этом лично, ведь грамотно ответить на специфические вопросы представитель не сможет.
Как подготовиться к сделке?
Основной составляющей такой подготовки является чистота объекта. Найти человека, который не перепроверит все с помощью специалистов – задача практически невыполнимая (что часто бывает с жилыми помещениями).
Поэтому нужно выполнить несколько шагов, которые избавят от потенциальных проблем при продаже:
- Если объект находится в собственности продолжительное время (более 5 лет), то необходимо проверить и исправить кадастровую документацию. Даже самая небольшая перепланировка, хозяйственная пристройка приведет к несоответствию, что обязательно отпугнет солидного клиента.
- Подготовить пакет бумаг, подтверждающих законность использования земельного участка под объектом недвижимости. Если земля была когда-то передана в пожизненное пользование или выделена местным советом безвозмездно, то лучше перед сделкой оформить права собственности на нее.
- Взять выписку из Госреестра, подтверждающую, что на объект не наложено обременение. А если такое имеется, то подробное описание того, на каких основаниях и за что это было сделано. Хорошая коммерческая недвижимость продается и при наличии небольших ограничений на нее от государства.
- Подробно проверить потенциального покупателя. Сегодня это делается следующим образом:
- выписка из базы юридических лиц на компанию и ее владельца;
- проверка полномочий отвечающего за сделку. Если есть доверенность, то ее правильность лучше уточнить у выдававшего нотариуса.
- Предоставить свой пакет документов опытному юристу для поиска слабых мест. Если исправить их не получается, то проконсультироваться, на сколько это может отразиться на цене. Опытный покупатель обязательно попытается из маленькой проблемы сделать большую и максимально снизить стоимость.
Оформление купли-продажи
Самый важный и опасный для обеих сторон момент. Разберем все нюансы процесса.
Нужен такой пакет бумаг:
- Удостоверения, подтверждающие личность обеих сторон. Если работает посредник, то на него должна быть доверенность от владельца.
- Договор купли-продажи. Его разберем отдельно ниже.
- Передаточный акт, где указаны все недостатки (если таковые выявлены) и сроки их устранения при необходимости.
- От продавца:
- документы на свою собственность;
- правоустанавливающие бумаги на землю под строением;
- набор технических документов:
- кадастровый паспорт (Госреестр);
- технический паспорт (БТИ);
- экспликация на объект (БТИ);
- выписка из ЕГРН на момент продажи (Госреестр).
Краткий перечень действий, необходимых для успешного проведения сделки:
- Предварительная проверка предоставленной документации.
- Подписание договора купли-продажи.
- Уплата государственной пошлины.
- Регистрация договора в государственных органах, получение свидетельства о приобретенной собственности.
- Подписание акта приема-передачи.
- Перевод счетов за коммунальные услуги на новое лицо.