Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Эта часть условно включает в себя с 9-11 пункты.
Пункт 9. Здесь нужно сослаться на приложение (т.е. указать его номер), в котором вписаны сведения об актах по приемке установленного на объект оборудования;
Пункт 10. Тут должна быть ссылка на приложение, в котором указаны акты-приемки, справки и т.п. документы о включенных в объект строительства коммуникациях.
Пункт 11. В эту небольшую таблицу вносятся сведения обо всех прочих проведанных работах по озеленению, благоустройству дорог, тротуаров, возведению спортивных, игровых, хозяйственных построек, относящихся к основному объекту завершенного строительства (с четким указанием единиц измерения, объемом и сроком исполнения работ).
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Сколько есть времени на приемку квартиры с момента получения уведомления?
На приемку квартиры после получения уведомления есть два месяца. Если за это время дольщик не выделит день и не придет, представители компании вправе подписать акт в одностороннем порядке.
Важно! Нечистые на руку строители пытаются сдвинуть срок приемки квартиры, лишь бы не избавляться от недочетов, допущенных при строительстве. Вам могут предлагать варианты записаться через 2,5-3 месяца, объясняя это большой очередью.
Не поддавайтесь на уловки. Чтобы подстраховаться, составьте в адрес застройщика претензию, где подчеркните, что вы готовы прибыть на объект и принять квартиру в установленный законом срок. От застройщика нужно потребовать копию расписки о получении претензии сотрудником, который уполномочен это сделать. Либо отправить претензию письмом с уведомлением и описью вложения.
Все эти процедуры важны, чтобы вы могли доказать, что не избегали приемки квартиры в новостройке.
Сравнение приемки квартиры в новостройке с чистовой отделкой и без
В зависимости от того, приобретаете вы квартиру в новостройке с чистовой отделкой или без нее, процесс приемки будет иметь нюансы. Сейчас застройщики предлагают самые разные варианты уровня готовности квартиры. Есть так называемая отделка «под чистовую», в каких-то квартирах уже есть встроенный кухонный гарнитур, но это пока не такие распространенные случаи.
Рассмотрим, чем отличается комплектация разных типов жилья в новостройке, если речь идет о стандартных характеристиках.
|
Черновая отделка |
Чистовая отделка |
|
Стены, пол, потолок |
|
|
В квартире есть части несущей конструкции – стены, потолок, пол, к их состоянию нет нареканий, также установлены перегородки без шпаклевки. Отсутствует стяжка пола и штукатурка стен. |
Есть межкомнатные перегородки. Постелен ламинат, поклеены обои (чаще всего в чистовой отделке от застройщика это обои под покраску), могут быть установлены натяжные потолки. В ванной уложена плитка. |
|
Двери |
|
|
Установлена входная дверь с замком. |
Есть также межкомнатные двери, стандартные для отделки, которую осуществляет застройщик. |
|
Окна |
|
|
Установлены пластиковые стеклопакеты на окнах, есть остекление балкона. |
|
|
Электросеть, газоснабжение |
|
|
Электросеть подведена до распределительного щитка, газовая труба – до счетчика. Розеток нет. |
Есть разводка газовых труб, электропроводка, установлены розетки. |
|
Водоснабжение, канализация |
|
|
B квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб. Даже при черновой отделке, как правило, в новостройках есть унитаз. |
Есть разводка водоснабжения и канализации. Кроме унитаза установлена ванная, раковина. |
|
Отопление |
|
|
Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы, полотенцесушитель. |
|
|
Вентиляция |
|
|
Вентиляция естественная за счет шахт и отверстий в стенах. В некоторых случаях установлены дополнительные вытяжные вентиляторы. |
Оценка качества квартиры
При оценке качества квартиры принято выделять две группы недостатков:
— существенные (опасные для жизни);
— несущественные (неопасные).
К первой группе относятся:
— длинные и глубокие трещины в стенах;
— неработающая вентиляция («не тянет», «забита» и т.п.);
— неработающее газовое оборудование;
— видимые (сквозные) дыры в межэтажных перекрытиях;
— «проблемная» электропроводка;
— наличие плесени в квартире;
— отсутствие указанного в ДДУ или дополнительному соглашению к ДДУ оборудования (например, не установлена сантехника, плита и т.п.).
Ко второй группе относятся:
— небольшие и неглубокие трещины в ненесущих стенах;
— небольшие царапины (но не трещины!) или сколы на окнах и дверях;
— некачественно отрегулированные окна и двери;
— небольшая кривизна, неровность стен;
— «отваливающиеся» части обоев.
Кроме того, многое в процессе приемки зависит от того, приобретали квартиру с отделкой или без.
Если во время осмотра квартиры вы обнаружили серьезные недостатки, то не подписывайте акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не приведет квартиру в надлежащее состояние. В противном случае, вам придется исправлять их за свой счет, а это не всегда «гуманно» с финансовой точки зрения.
Кое-что застройщик может исправить сразу при вас (подклеить уголок обойного полотна или отрегулировать окно), а на что-то ему потребуется две-три недели (например, на замену стеклопакета). В любом случае, на устранение строительных недочетов по закону отводится не более 45 дней. Так что не позднее этого срока вас должны пригласить на повторную приемку.
Отдельно стоит упомянуть про обмер квартиры. Зачастую после обмера БТИ реальная площадь жилища оказывается больше или меньше указанной в ДДУ. Это нормальная ситуация, так как при строительстве многоквартирного дома невозможно рассчитать всё до мелочей. В этом случае производится перерасчет стоимости объекта, и тогда либо дольщик доплачивает (если квартира оказалась больше), либо застройщик возвращает часть суммы (если за время строительства квартира уменьшилась).
Кстати, профессионалы советуют не придираться к мелочам. Порой намного проще и быстрее подклеить уголок от обоев самому, чем ждать лишний месяц, когда это сделает застройщик. Также рекомендуют не настаивать на исправлении легкой кривизны стен: дешевле и спокойнее заплатить строителям, которые качественно выровняют поверхность при подготовке под отделку, чем получить формальные исправления от застройщика. Рабочие могут оштукатурить стену «для отмазки», лишь бы «вписаться» в норматив. Такая «доделка» часто плохо держится и начинает отваливаться прямо вместе с новыми обоями уже через несколько месяцев.
Правила направления письма
Передать письмо можно лично, узнав, где находится офис застройщика. Отдайте его в отдел обработки корреспонденции. Передайте один экземпляр, а вторую копию оставьте себе: на ней уполномоченный работник ставит печать с отметкой о принятии, а также регистрационный номер, расписывается в принятии с указанием совей ФИО, должности, организации (в которой принимающий работает). Обязательно делается запись в журнале. Без второго экземпляра вы не докажете, что что-либо передавали девелоперу. В суде представитель застройщика будет утверждать, что ничего от вас никогда не получал (из практики).
Если вы отправляете сообщение по почте, то посылайте не заказное стандартное письмо, а непременно ценное, причём с описью вложения. Уведомление о вручении, как правило, не требуется, так как по трек-номеру ценного письма можно отследить дошло ли оно до адресата.
В описи надо указать наименование отправляемого документа – непосредственно уведомления. Конверт заклеивать не стоит, так как почтовый работник должен проверить содержимое. Опись с квитанцией (чеком) о совершённой оплате отправления следует сохранять в качестве доказательств того, что оповещение было послано вами (данный документ потребуется в суде).
Общий порядок приемки
Приемка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов:
1. Дольщик получает от застройщика уведомление об окончании строительства.
2. Затем приходит уведомление о том, что застройщик готов передать ему квартиру. Иногда дольщику могут предложить записаться на приемку в конкретную дату. Затем нужно явиться на осмотр и убедиться, что жилище не имеет существенных недостатков или брака.
3. Дольщик приходит принимать квартиру. Во время осмотра составляется дефектная ведомость: иногда ее называют еще «акт осмотра». В ней отображается отсутствие/наличие тех или иных строительных недочетов.
4. Если недочеты имеются, то акт приема-передачи не подписывается, а застройщик устраняет их за свой счет в установленный срок.
5. После исправления всех недостатков дольщика приглашают на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.
График приемки квартир обычно размещают на сайте застройщика, но тот все равно обязан уведомить дольщика: заказным или электронным письмом, смс-сообщением, звонком. Как правило, назначают конкретный день и время, в которое нужно прийти на объект.
Если же дольщику не назначили точную дату, но он получил от девелопера информацию о том, что дом построен и квартира готова к передаче, то он обязан явиться на приемку в срок, указанный в ДДУ. Если в договоре этот срок не прописан, то собственник, согласно 214-ФЗ, должен прийти в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.
В том случае, когда дольщик не пришел на приемку в течение 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт о сдаче объекта в одностороннем порядке. И не имеет значения, идет речь о первичном или вторичном осмотре.
ПРОЦЕСС ПРИЕМКИ: ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ
По закону застройщик имеет право передавать квартиры будущим владельцам после того, как дом был принят госкомиссией и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Дата, стоящая в этом документе, и будет точкой отсчета для процедуры приемки. Рассмотрим последовательность действий обеих сторон.
- Застройщик уведомляет дольщиков о сдаче дома, приглашает их на осмотр квартир.
- Получив уведомление, Вы должны приехать в офис строительной компании. В ДДУ указан срок, в течение которого нужно это сделать.
- На первом этапе приемки идет сверка документов, поэтому Вам необходимо иметь при себе оригинал ДДУ, паспорт, платежные документы. Если дольщиков несколько – присутствуют все, в противном случае запаситесь нотариально заверенной доверенностью на представление их интересов.
- После сверки документов Вы в сопровождении представителя строительной организации идёте осматривать квартиру на предмет выявления дефектов.
- Если претензий к строителям нет, стороны подписывают передаточный акт. С этого момента Вы можете начинать ремонт или заезжать в квартиру, если она была сдана с ремонтом.
- Если претензии есть, составляют и подписывают дефектный акт. Завершают процедуру приемки после устранения недостатков.
Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения
В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.
Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи.
В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.
Ряд федеральных законов также регламентирует порядок действий при покупке новостройки. Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней. Однако фактически процедура на вполне законных основаниях может растянуться до полугода ввиду всевозможных бюрократических затруднений.
Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.
С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.
Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.
Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес. Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки. Если же документация присутствует, можно переходить к процедуре проверки приобретаемого имущества.
В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.
Любые выявленные в ходе осмотра дефекты должны быть задокументированы.
Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:
- дефекты внутренней и внешней отделки;
- отсутствие либо ненадлежащая установка коммуникаций;
- несоответствие помещения по части заявленной площади;
- отсутствие лифтов либо их неисправность;
- другие существенные недочеты.
Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.
В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.
Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.
На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке у застройщика: общие рекомендации
При приемке квартиры в новостройке дольщики самостоятельно обследуют свое жилье или обращаются к специалисту. С того момента, как дом вводят в эксплуатацию, застройщик должен за полгода передать недвижимость дольщикам. Нет необходимости знать наизусть все нормы, законы и правила строительства. Но со СНиПом при приемке квартиры в новостройке стоит сверяться. Особенно, со СНиПом -87. Разберем подробнее, что смотреть при приемке квартиры в новостройке:
- проверить угол отклонения от стен (если угол непрямой, соответствующее замечание нужно внести в акт приемки квартиры в новостройке);
- внимательно осмотреть и проверить электричество, воду, канализацию, вентиляцию, отопление, лоджии, окна, двери;
- после всех строительных работ в квартире не должно остаться мусора, грязи, пыли;
- в стенах не должно быть трещин, конструктивных дефектов.
Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке: лампочку, чтобы проверить освещение в квартире, или любое электрическое устройство (так можно проверить качество работы розеток). Никто не имеет права запретить фотографировать готовность жилья или снимать все на видео. Полученные материалы нужны, если необходимо предъявить доказательства в случае судебного разбирательства.
Составление памятки по приемке квартиры в новостройке поможет не забыть все мелочи, которые вы хотели проверить. Также у нас можно скачать чек-лист приемки квартиры в новостройке, где описаны ключевые параметры приемки, по которым можно оценивать работу застройщика.
Фонарик осветит все темные углы, спички помогут проверить вытяжку, ручка и бумага позволят зафиксировать нарушения, если застройщик не станет их записывать. Лучше договариваться о встрече с застройщиком в светлое время суток.
Приемка квартиры от застройщика с отделкой
Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:
- придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
- установить радиаторы отопления;
- привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
- подвести радиаторы отопления;
- подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
- установить не только входную, но и межкомнатные двери;
- уложить на пол линолеум или ламинат;
- поставить розетки, выключатели и счетчики;
- минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).
Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:
- что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
- качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
- коммуникационные системы готовы к эксплуатации.
Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:
- измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
- несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
- оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
- обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
- высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
- на полах не должно быть строительного мусора;
- при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:
- в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
- плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
- надежности монтировки радиаторов;
- наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).
Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости
Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ
Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).
Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.
Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.
Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.
Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.
Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.
Извещение об окончании строительства
За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.
Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.
Этапы передачи квартиры
Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.
В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.
Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.
Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.
Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.
- Что проверять
- Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
- Планировка и площадь
Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.