Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет с ипотекой при банкротстве физического лица?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое худшее, что может сделать человек, потерявший возможность платить по счетам, — это пустить ситуацию на самотек. Долги по кредитам имеют свойство расти, словно снежный ком. К примеру, долг по ипотеке под 12% годовых будет ежемесячно увеличиваться на 1%. К этому еще нужно прибавить штраф в размере ставки рефинансирования, которая на данный момент равна 7,5%.
Что учитывать, если недвижимость в ипотеке?
При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.
- Даже когда ипотечная квартира является единственным жильем, недвижимость все равно продадут на торгах.
- Стандартная процедура банкротства занимает около 11 месяцев.
- Подавать заявление по стандартной схеме банкротства разрешается только при долгах свыше 500 тыс. руб.
- В соответствии со статьями 196, 197 УК РФ за фиктивное банкротство грозит лишение свободы сроком до шести лет.
Что приводит к банкротству?
К банкротству физического лица приводит ухудшение его финансового положения и увеличения платежной нагрузки. Причинами чаще всего становятся потеря работы, чрезмерная закредитованность или другие жизненные ситуации.
Как следствие, если доходов и имущества гражданина не хватает для того, чтобы платить по долгам, он может быть признан банкротом. Вид кредитования при этом значения не имеет: это могут быть долги по ипотечным, потребительским или автомобильным кредитам. Также сюда входят обязательства по уплате алиментов и выплате компенсации за причинение вреда — они учитываются в общей сумме, но не подлежат списанию.
Как реализуют ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:
-
оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
-
назначается дата электронных торгов;
-
проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
-
вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Банкротство созаемщика по ипотеке: судебная практика
Анализ судебной практики показал, что при банкротстве созаемщика по ипотеке последствия не всегда предсказуемые.
Верховный суд РФ своим определением признал решения нижестоящих судов обоснованными и отказал супругам-созаемщикам по ипотечному кредиту в пересмотре их кассационной жалобы об исключении из конкурсной массы их единственного жилья.
Верховный суд согласился с решениями нижестоящих судов в том, что кредитор по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на единственную пригодную для жилья квартиру в деле о банкротстве в том случае, если супруги-должники по договору об ипотеке являются созаемщиками по кредитному договору.
Другая ситуация. Супруги заключили с банком договор об ипотеке, где основным заемщиков являлся один из супругов, а второй был созаемщиком. Спустя годы они развелись, но это никак не отразилось в их договоре с банком по ипотечному кредиту. В рамках дела о банкротстве основного должника суд признал законными требование банка о включении спорной квартиры в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом.
Судебная практика показала, что банкротство созаемщика по ипотеке (по другим кредитам), влечет за собой нежелательные последствия, как для основного заемщика, остальных созаемщиков, а также и для членов его семьи. Поэтому, если вы оказались в сложной жизненной ситуации — не откладывайте решение данных вопросов на «потом»!
Наши юристы готовы помочь Вам разрешить любые проблемы, связанные с банкротством созаемщика, в т.ч. если это касается банкротства заемщика юридического лица, а так же если предстоит банкротство заемщика, где залогодатель третье лицо. Или вам предстоит столкнуться с банкротством созаемщика по кредитному договору. С нашими юристами — ваши интересы надежно защищены!
Банкротство с ипотекой бесплатно
Начинаем работу с опроса должника/кредитора и со сбора документов, которые необходимы чтобы подготовить документы на банкротство физических лиц, если квартира в ипотеке. В этом случае по специальной федеральной программе ваше банкротство будет проходить с большой скидкой. Вам будет необходимо внести 25 000 рублей на депозит арбитражного суда и оплатить пошлину 300 рублей за подачу заявления.
Нам важно чтобы у клиентов-должников было правильное понимание всех действий, процедур, этапов, поскольку главное для нас взаимопонимание и доверие на протяжении всей процедуры банкротства.
На консультации и при заключении договора юристы компании дадут самые полные инструкции по банкротству физических лиц. Такая пошаговая инструкция, состоящая из ряда консультаций опытных юристов, позволит вам четко понимать весь ход работы и этапы банкротства.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?
Довольно-таки часто, сталкиваясь с финансовыми трудностями, люди перестают оплачивать все кредиты, кроме ипотеки. Решение вполне логичное, не хочется терять квартиру, за которую был оплачен первоначальный взнос, израсходован материнский капитал и длительное время вносились платежи. По аналогии у людей возникает желание объявить себя банкротом по всем кредитам, кроме ипотеки:
«Ипотеку буду платить, остальные долги хочу списать через банкротство!»
К сожалению, банкротом «наполовину» быть не получится. Процедура банкротства распространяется на все обязательства. И после подачи заявления на банкротство запрещается оказывать предпочтение отдельным кредиторам: кому-то я плачу, кому-то не плачу. Если подобное произошло, финансовый управляющий отзовет (оспорит) платеж.
Теоретически, возможен и другой вариант: ипотеку в банкротстве может оплачивать поручитель или созаёмщик. В этом случае платежи не будут оспорены, но, скорее всего, окажутся бессмысленными. Дело в том, что с даты введения процедуры банкротства срок возврата всех кредитов, включая ипотечный, считается наступившим. Т.е. Вы должны вернуть все и сразу, а не по тому графику, который Вы подписали при заключении кредитного договора. Оплата по изначальному графику ипотечного кредита поручителем или созаёмщиком, скорее всего, не остановит банк от участия в процедуре банкротства основного заемщика. Ведь если ипотечный банк откажется принимать участие в процедуре банкротства, то по правилам банкротства он лишится статуса залогового кредитора. Это лишит его прав на ипотечную квартиру (дом) в процедуре банкротства. Чего банк, скорее всего, не допустит!
Можно ли сохранить квартиру до банкротства?
Сталкиваясь с финансовыми трудностями, заемщики, выбирая между несколькими кредиторами, часто отдают приоритет тому, кому по договору заложена недвижимость.
Такой выбор вполне объясним: купленное под залог имущество часто оказывается единственным и долгожданным; часто кроме заемных средств на покупку пошел материнский капитал или другие средства, полученные от государства; уже выплачена значительная сумма и из 15 лет осталось платить 3 года. Заблуждаясь, такие люди считают, что могут объявить себя банкротом только в отношении тех кредитов, по которым платежи не вносятся, — но это не так. Законодатель не дает права обанкротиться через суд только в части долгов — по окончании процедуры все финансовые обязанности перед заимодавцами, имеющиеся на момент подачи заявления о несостоятельности, будут списаны. В рамках судебного разбирательства запрещено ставить какой-либо из банков в преимущественное положение, внося платежи по кредитам только ему — за этим будет строго следить арбитражный управляющий. Независимо от того, будете ли вы исправно платить банку за покупку до процедуры или нет, этот заем, обеспеченный залогом, все равно войдет в общий перечень. Не важно, имеются ли у залогового кредитора к вам претензии по выплате кредита или нет, при запуске заемщиком механизма неплатежеспособности он обязан заявить требования об уплате, иначе лишится своего права на залог.
Избежать обращения взыскания на заложенное жилье можно только не прибегая к процедуре несостоятельности, попытавшись решить свою финансовую ситуацию с участием банка: обратиться к заимодавцу с заявлением о кредитных каникулах, рефинансированием или реструктуризацией долга. Вместе с тем, перечисленные способы имеют ряд нюансов — так, кредитные каникулы как показала практика доступны далеко не всем (подробнее об этом руководитель компании “Банкрот-Сервис” рассказал на своем YouTube-канале). Рефинансирование и реструктуризация хотя и должны облегчать для заемщика механику погашения кредита, фактически оборачиваются дополнительными сложностями, ведь одобрят вам или нет введение этих процедур полностью зависит от усмотрения банка, а от чего зависит само усмотрение не знают даже сотрудники банковской организации.
Дадут ли ипотеку после банкротства?
Много факторов влияют на одобрение займа для покупки жилья, но основной из них — чистота кредитной истории.
Если вы объявили себя банкротом, значит уже есть хотя бы один платеж банку вы уже задолжали. С момента невнесения платежа по кредиту информация об этом оперативно передается в бюро кредитных историй (БКИ), и ваша история уже запятнана. Но при успешном завершении процедуры, все долги будут списаны, а в истории они будут отображаться как погашенные, а не просроченные.
Завершение процедуры несостоятельности предполагает, что в течение пяти лет вы должны сообщать предполагаемым кредиторам о своем новом статусе банкрота — по закону, новый статус не создает препятствий для получения новых займов, но на практике они не торопятся снова давать деньги человеку, подтвердившему свою неплатежеспособность в судебном порядке.
Данные в БКИ обнуляются через 10 лет — по истечении этого срока шансы получить одобрение по ипотеке значительно возрастут.
Реально ли сохранить квартиру?
Самый популярный вопрос, который задают должники на консультации: возможно ли остаться с залоговой квартирой при запуске процедуры банкротства? При грамотном анализе ситуации опытный адвокат найдет законный способ отсрочить момент реализации имущества или избежать его. Вот самые распространенные варианты:
- Привлечение к банкротству представителей органов опеки. Идеально для тех семей, у которых в ипотечной квартире проживают несовершеннолетние дети. В таком случае до наступления совершеннолетия признавшее себя банкротом физическое лицо сможет беспрепятственно проживать в этом жилье. Защита прав детей в приоритете, поэтому даже при вынесении судом решения о реализации залогового жилья можно обратиться в органы опеки за защитой. С поддержкой опытного адвоката можно отсрочить момент на несколько лет, за которые жизненная ситуация может измениться. Возможно, к этому моменту вы сможете накопить на собственное жилье или расплатиться по долгам.
- Не допускать запуска процедуры реализации имущества. Это вторая стадия банкротства, наступающая после реструктуризации долгов. На первой стадии необходимо придерживаться разработанным планом и попытаться погасить имеющиеся задолженности перед кредиторами. Этап продолжается три года и только после него наступает момент реализации. Важно: для получения права на трехлетнюю реструктуризацию нужно располагать постоянным доходом, размер которого давал бы шансы на своевременный расчет по долгам.
- Отказ от кредитных обязательств по ипотечному кредиту. Очень тонкий и неоднозначный момент, который находится на грани положений Федерального закона № 127 о банкротстве. При отказе от обязательств по ипотеке все требования кредитор переадресует поручителям и созаемщикам. Если они платежеспособны, то банку гораздо проще взыскать задолженность с них, чем пытаться через процедуру банкротства получить деньги с настоящего должника. Без поддержки опытного кредитного юриста шансы на успех минимальны, поэтому не спешите с принятием решений: последствия могут стать необратимыми.
Практика показывает, что, когда у заемщика нет других кредитов и задолженность образовалась лишь по ипотеке, можно попытаться заключить мировое соглашение и разработать индивидуальный план реструктуризации долга без потери ипотечного жилья. Банки прекрасно знают, что процедура банкротства сложна и не всегда позволяет быстро получить заемные средства. Порой одного намерения объявить себя банкротом достаточно, чтобы кредитор пошел на рациональные и взаимовыгодные варианты решения проблемы.
Можно ли банкротиться во второй раз?
Да, но только через пять лет после завершения первого банкротства. И даже если инициатором очередной процедуры будете не вы, а кредитор, то долги все равно с вас не спишут. Так что лучше не попадать в одну и ту же финансовую ловушку дважды.
Последствия просрочки
После наступления даты очередного платежа с вами свяжутся сотрудники банка, чтобы выяснить: где деньги. Потом они направят письмо с требованием погасить задолженность. Если в разумные сроки долг не погасить, банк обратится в районный суд с иском о досрочном расторжении договора ипотечного кредита, взыскании полной стоимости задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру. В 99% случаев такие дела решаются в пользу банка, это лишь вопрос времени.
После вынесения решения суда банк обращается в службу судебных приставов с исполнительным листом. Приставы возбуждают исполнительное производство, арестовывают счета и начинают процесс реализации залоговой квартиры. Квартира оценивается и продается с торгов. Вырученные денежные средства направляются на погашение долга перед банком.
Как показывает практика, в ходе исполнительного производства залоговое имущество продается по цене значительно ниже рыночной. В результате чего гражданин теряет квартиру, но долг перед банком остается. Приставы продолжают удерживать денежные средства со счетов вплоть до полного погашения задолженности.
Печальный итог: квартиры уже нет, а долг есть.
В отличие от обычных кредиторов, банки имеют право не взыскивать задолженность в общем порядке, а сразу подавать на банкротство3.
Итак, в случае неоплаты залоговых (ипотечных) кредитов гражданин теряет имущество в любом случае.
При этом, если гражданин инициирует процедуру банкротства, то долги, оставшиеся непогашенными после реализации имущества, полностью списываются.
Кроме того, несмотря на то, что стоимость имущества определяет залоговый кредитор, в банкротстве есть механизмы, посредством которых гражданин сам может повлиять на продажную стоимость залогового имущества. Тогда часть средств, оставшаяся после расчетов с кредиторами, возвращается гражданину.
Таким образом, процедура банкротства может быть выгодной даже при условии реализации ипотечного единственного жилья. Вы по крайней мере точно не останетесь с долгами.
Особенности валютной ипотеки
Если суду пришлось объявить банкротом заёмщика, взявшего ипотеку в валюте, то процедура в принципе протекает по обычном алгоритму. Однако есть одна особенность.
Все обязательства «замораживаются» в дату подачи заявления на банкротство. Это же касается и валютных. Но при этом долги пересчитываются в рублевый эквивалент на дату подачи заявления. Это позволяет избежать ситуации, когда у заёмщика средств не хватит на погашение долгов из-за резкого роста курса доллара.
Например, если размер валютной ипотеки составил 50 000 долларов при курсе 65 рублей за 1 доллар, то обязательства составят 3 250 000 рублей, даже при изменении курса.
Таким образом, при банкротстве конфискация квартиры производится только при ипотеке или если у заёмщика несколько объектов недвижимости в собственности. В некоторых случаях ему целесообразно подавать на рефинансирование, чтобы не потерять имущество.
Ситуация 2. Есть задолженность по ипотеке.
Если доход снизился настолько, что Вы не можете оплачивать свои обязательства по кредиту, или исполнение обязательств стало невозможным по обстоятельствам, независящим от вас (например, вы в числе пострадавших валютных ипотечников), что делать в таком случае?
Выходом из ситуации по-прежнему может стать ФЗ «о несостоятельности (банкротстве)». Однако, в данном случае процедура будет несколько сложнее.
Если у Вас имеется доход, однако, его не достаточно для того, чтобы продолжить исполнение обязательств, но вы хотите сохранить жилье, есть возможность начать процедуру реструктуризации задолженности.
Суть процедуры реструктуризации задолженности заключается в следующем.
Арбитражный суд проверяет Вашу платежеспособность на сегодняшний день и устанавливает признаки банкротства.
Должник предоставляет в суд план реструктуризации
Главное требование к плану финансового оздоровления – погашение задолженности в течение трех лет (речь о текущей, т.е. уже возникшей задолженности).
В процедуре реструктуризации задолженности есть возможность не только восстановится в графике платежей, но и поменять невыгодные условия Договора, снизить штрафные санкции.
Как правило, банки не имеют прямой цели отобрать у Вас квартиру, но в результате большого бюрократического взаимодействия звеньев банковской системы вопросы реструктуризации задолженности во внесудебном порядке решаются достаточно долго и сложно.
Пока банковские сотрудники направляют Ваши документы в Москву для рассмотрения вопроса о реструктуризации (практически у всех банков юридический отдел находится в Москве) Вы теряете самое ценное – время, за которое начисляются проценты и штрафные санкции. Ко времени принятия решения, как правило, что – то исправить уже достаточно сложно.
В процедуре банкротства данная процедура сокращается до времени рассмотрения дела в суде – не более трех месяцев.
Таким образом, Вы сможете остановить начисление штрафных санкций, процентов, сохранить жилье и вероятно, даже улучшить условия Договора.
Удачи Вам!
Что будет с квартирой
Разбираясь с вопросом сохранения или реализации имущества, которое числится в залоге у банка, стороны будут исходить из конкретных обстоятельств дела:
- Сохранить право на недвижимость смогут граждане, у которых из жилой собственности есть единственная квартира. При наличии любой другой жилой площади, в том числе комнаты или части жилого объекта, ипотечное жилье подлежит продаже с торгов. Не защищает от банкротства и факт получения квартиры в наследство или по договору дарения. Если жилье единственное – его могут сохранить, но при наличии нескольких объектов, их изымут для расчетов с кредиторами, сохранив только 1 жилье.
- Если квартира куплена с материнским капиталом, которым частично расплачивались при сделке, возникают некоторые сложности. Несмотря на то, что госпрограмма обязует родителей выделять детям доли в объекте, при обращении с иском о банкротстве закон более не защищает права несовершеннолетних на залоговую собственность. Все дело в моменте возникновения обязательств. Согласно программе маткапитала, собственник должен выделить доли детей в течение полугодия после того, как полностью рассчитается с банком. Пока финансовые обязательства не погашены, выделить детские доли не представляется возможным.
- Наличие у детей постоянной регистрации по адресу имущества должника предполагает обязательность согласования опеки. Если мероприятия нарушат права малолетних граждан, представители надзорного органа могут отказать в выдаче разрешения.