Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Проверка документов при покупке квартиры
При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:
- фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
- прописанные дети или лица, выписанные временно;
- передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
- покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
- незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.
Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире
Итак, вы проштудировали множество сайтов по недвижимости и нашли идеальный для вас вариант. Когда осмотр квартиры заканчивается успешно и решение принято, можно приступать к процессу оформления сделки. И здесь тоже нужно быть максимально внимательным, поскольку придется иметь дело с разными документами. Основные из них – свидетельство о праве собственности на квартиру, документ, подтверждающий возникновение права собственности, технический паспорт.
– Право собственности на квартиру может подтверждаться, например, договором купли-продажи, приватизации, свидетельством о праве на наследство и др., – говорит юрист Александр Жук. – Обязательно нужно сверить технический паспорт с реальной планировкой квартиры. Ведь, если продавец делал перепланировку и не узаконил ее, покупателю потом придется платить штраф и, при несоответствии перепланировки законодательству, привести квартиру в первоначальное состояние.
После этого, советуют юристы, нужно получить документы о том, кто проживает в квартире. Для этого попросите продавца предоставить расширенную копию лицевого счета, которую можно взять в расчетно-справочном центре. Там будет указано, кто зарегистрирован в квартире на данный момент и кто был зарегистрирован раньше.
– При совершении сделки нужно согласие на отчуждение квартиры всех зарегистрированных жильцов, а также в договоре следует указать, в течение какого времени они должны выписаться, – объясняет Александр Жук. – Это нужно, чтобы не было казусов. Например, среди зарегистрированных жильцов может быть человек, отбывающий наказание в виде лишения свободы. После выхода на свободу он имеет право на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого избежать, он должен выписаться из квартиры. Идеальный вариант – когда в квартире прописан только продавец, а лучше, чтобы там вообще никто не был зарегистрирован. Это сэкономит вам много времени.
Если квартира – совместно нажитое имущество двух супругов, а продает ее один из них, то нужно согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Это все обязательно удостоверяется у регистратора сделки.
Продавец продает через представителя
Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.
Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.
Вопросы регистрации: все жильцы должны сняться с учета
Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение договора о покупке квартиры, из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях. При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью), их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.
Чтобы проверить вторичное жилье, нужно проанализировать правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. К право подтверждающим относится свидетельство о собственности и выписка ЕГРН. С 2017 свидетельства были упразднены. Выписка ЕГРН стала основным правоподтверждающим документом.
Правоустанавливающие являются основанием права. К ним относятся:
- ДКП;
- договор передачи помещения при приватизации;
- договора мены, ренты, дарения;
- справка о выплате пая ЖСК;
- договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции (по взаиморасчету, по инвестиционному контракту, в связи с отселением);
- решение суда;
- мировое соглашение;
- свидетельство о праве на наследство.
Как можно распознать мошенников
Проверка приобретаемой квартиры – это длительный процесс, который иногда требует проконсультироваться с экспертами по недвижимости. Но перед тем, как начинать уточнять информацию о жилье, нужно тщательно изучить само объявление о продаже квартиры и поговорить с продавцом. Так как некоторые схемы «мошенничества» можно узнать на первоначальном этапе без более углубленного изучения информации.
О том, как распознать мошенников, нам рассказал Антон Гусев. По его словам, основная мошенническая схема заключается в том, чтобы после продажи квартиры аннулировать сделку и не быть привлеченным за это не к какой ответственности, в том числе и к возврату полученных денег.
Первый тревожный признак, который сразу читается в тексте объявления – это запрет на использование материнского капитала или ипотеки. То есть квартира продается только за наличный расчет:
Если невозможна покупка с использованием ипотечного кредита, значит, продавец понимает, что квартира не пройдет проверку банка. Это возможно в огромном количестве случаев, например, если в квартире сделана незаконная перепланировка. Также, квартира может оказаться под арестом или в дальнейшем выясниться, что существуют лица, сохранившие право пользования жилплощадью. Вряд ли обычный покупатель обрадуется, когда к нему придет человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, и покажет документ, согласно которому он имеет право жить в этой квартире.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Второй скрытый подвох заключается в отказе от показа квартиры. Продавец может говорить, что не хочет лично контактировать и готов предложить онлайн-просмотр. Такие действия собственника жилья могут означать, что он хочет что-то скрыть от потенциального покупателя:
Если по какой-то причине продавец отказывается показывать квартиру или соглашается только на онлайн просмотр, существует огромный риск того, что человек купит вовсе не ту квартиру, которую он видел на фотографиях. Мошенники способны не только на подмену фотографий, но даже на замену табличек на двери квартиры и даже на самом доме. А та квартира, которая будет прописана в договоре купли-продажи, может не соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам или вовсе находиться в аварийном состоянии.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Больше всего стоит насторожиться, если продавец хочет уменьшить стоимость жилья в договоре купле-продажи. И если это только из-за уменьшения суммы уплачиваемого налога, то еще ничего страшного (хотя покупатель сможет получить меньший размер вычета по НДФЛ). Но могут быть и более весомые проблемы. О них нам также рассказал Антон Гусев:
Если продавец хочет прописать неполную стоимость в договоре, на такие условия нельзя соглашаться. Истинная причина таких требований может заключатся в том, что после совершения сделки он собирается начать процедуру банкротства. В итоге сделка будет признана недействительной, квартира вернется к владельцу для дальнейшего выставления на торги, а покупатель встанет в общую очередь кредиторов для возврата лишь той суммы, которая была прописана в договоре.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Причем процедура банкротства может касаться не только самого человека, но и его бизнеса, если он является собственником или одним из учредителей. Так как суд может привлечь собственника к субсидиарной ответственности, а сделку купли-продажи аннулировать, если договор был подписан в течение последних 3 лет.
Ну и последний очевидный признак, на который стоит обратить внимание, – срочность сделки:
Мошенники часто пытаются уговорить покупателя на сделку как можно скорее, рассказывая сказки о том, что на эту квартиру претендует еще 10 человек, а продавец завтра уже улетает заграницу навсегда, поэтому покупателю нужно спешить и заключить договор уже сегодня.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Если продавец торопит с оформлением договора купли-продажи и не дает времени на доскональную проверку информации, то, возможно, он хочет что-то скрыть.
Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:
- Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.
Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.
- Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.
Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.
- Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
Наличие судебных процессов
Судебные споры и иные процессы рассматриваются в территориальном суде по месту нахождения квартиры. Получить соответствующую информацию можно следующими способами:
- обратиться в канцелярию суда;
- посетить сайт соответствующего учреждения и проверить наличие судопроизводства по текущему собственнику;
- в территориальной службе судебных приставов или на их сайте;
- в выписке из государственного реестра имеется отдельная графа по судебным процессам;
- навести справки у соседей, управляющей компании, ТСЖ — такая информация не всегда достоверна, однако на ее основе можно искать дальше.
Если продавец получил квартиру по наследству, покупателю рекомендуется обратиться к нотариусу, оформлявшему соответствующую процедуру. Это позволит узнать об иных наследниках и их притязаниях на квартиру.
Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете
За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).
В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.
Типичные ошибки клиентов на осмотре квартиры перед покупкой
Ошибки совершённые на просмотре могут выйти вам боком. Они либо загонят вас в тупик, либо отодвинут на неопределенное время от намеченной цели — приобретения своего собственного жилья.
Очень часто потенциальные покупатели забывают о всех правилах приличия, наставлениях и рекомендациях перед осмотром квартиры и наломав дров остаются ни с чем. Ломятся напролом как слон в посудной лавке, неповоротливо без смекалки.
Вопрос купли-продажи недвижимости, и в частности осмотр квартиры перед покупкой, очень сложен и многогранен, уж очень много есть нюансов. И записываться на просмотр квартиры, не заручившись некоторыми сведениями и рекомендациями, не просто опрометчиво — в большинстве случаев вообще недопустимо.
Надеюсь, несколько моих практичных советов помогут вам с достоинством пройти этот этап в вашей жизни, уверенно держаться на осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке и обращать своё внимание действительно на важные моменты.
И не забывайте, что это рынок — будьте на стороже, держите хвост пистолетом и ухо востро.
Кто может продавать квартиру
Согласно законодательным нормам, продавцом квартиры может быть исключительно ее владелец или же лицо, которое действует от последнего на основании доверенности.
Продавцом может быть один человек, а также несколько. Все зависит от того, какая форма собственности на жилье зарегистрирована. Если это будут супруги, тогда форма собственности – совместная.
Следует обязательно проверить всю информацию о владельце квартиры. Обратите внимание на строки в свидетельстве о собственности.
Если на обсуждение сделки пришел не владелец, а лицо, которое действует по доверенности, вам непременно следует встретиться с настоящим собственником, и именно с ним обсудить все важные вопросы, в том числе и согласие на продажу квартиры.
Попросите владельца показать вам оригинал паспорта, перепишите себе все данные, а также, на всякий случай, сделайте копию. Подобные действия с вашей стороны не будут лишними.
Все маловажные технические вопросы вы можете решать и обсуждать с доверенным лицом, ведь это не столь важно.
Но, в том случае, если на переговоры приходит только доверенное лицо, а собственник отказывается встретиться, стоит подумать о том, что оформление такой сделки не принесет ничего хорошего. В таком случае подумайте и о том, чтобы проверить действительность доверенности.
Для этого вам нужно обязательно пойти к нотариусу, который выдавал эту доверенность, и узнать как можно больше информации. Можно поинтересоваться и тем моментом, не отзывался ли такой документ.
Особую бдительность нужно проявить в том случае, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Если возраст ребенка составляет свыше 14 лет, от его имени заключать сделку могут его родители.
С помощью отметки в паспорте, а также свидетельства о рождении, вы сможете проверить полномочия родителей. Если от имени ребенка действует опекун, вам должны показать решение об опеке.
В том случае, если сделка заключается усыновителем, обязательно потребуйте решение суда. Будьте внимательны и устраните подобные риски.
Если владельцем квартиры является человек, который получил ее в собственность во время брака, вы в обязательном порядке должны встретиться с супругой этого лица и спросить о согласии.
Дело в том, что в любом случае такое согласие должно быть, так как без него сделка не состоится. Юристы настоятельно рекомендуют обязательно требовать согласие супруга на проведение сделки, и совсем не важно, было это имущество куплено в браке, или же нет.
Дело в том, что отсутствие такого документа может быть настоящим поводом для обращения в суд и дальнейших судебных разбирательств. Узнайте, как можно больше информации о продавце, а также о его репутации.
Если вы пользуетесь услугами риэлтора, можете обратиться к нему с просьбой о том, чтобы он узнал, не слышали ли его коллеги имени вашего продавца. Дело в том, что с помощью таких действий вы легко снижаете риск составить договор с мошенником.