Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендатора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендатора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Предмет договора аренды

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Что включает в себя типовой договор аренды нежилого помещения

Прежде чем скачать договор аренды нежилого помещения (образец), проверьте, содержится ли в нем следующая информация:

1. Наименования сторон. Поскольку договор аренды нежилого помещения обычно заключается между организациями (или хотя бы в качестве арендатора выступает юридическое лицо), то в договоре должны быть указаны их полные наименования (при этом желательно даже воздержаться от стандартных аббревиатур типа «ООО», «ОАО»); фамилия, имя, отчество, должность того, кто выступает от имени организации, и на основании чего он действует (директор — обычно на основании договора, руководитель филиала или представитель в городе — на основании доверенности). Впрочем, перебарщивать тоже не нужно: ИНН, ОГРН и прочие данные лучше оставить для финальной части договора.
2. Предмет договора. Нежилое помещение, которое сдается по договору, должно быть охарактеризовано как можно подробнее: адрес, площадь, если есть — кадастровый номер, основания, по которым арендодатель вправе сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности с реквизитами свидетельства о регистрации, договор аренды с правом на сдачу в субаренду и т. д.).
3. Порядок передачи нежилого помещения. Наилучшим вариантом является передача по акту, но при необходимости можно обойтись и без него (к примеру, указав, что, подписывая договор, арендатор соглашается принять помещение в том виде, в котором оно находится, а арендодатель обязан передать помещение в срок не позднее определенного числа дней с момента передачи).
4. Обязанности сторон. В частности, должна быть четко обозначена арендная плата, а также указано, кто оплачивает коммунальные и иные платежи, занимается ремонтом и т. д.
5. Права сторон: может ли арендатор сдавать помещение полностью или частично в субаренду, как часто владелец вправе проверять состояние объекта и может ли он это делать вообще и т. д.
6. Срок действия договора. Подробнее об этом будет сказано чуть далее.
7. Порядок продления договора, если договор срочный.
8. Порядок разрешения споров.
9. Реквизиты сторон. Вот здесь надо уже указывать всё: для граждан — паспортные данные, для организаций — ИНН, ОГРН, БИК и пр. Чем подробнее, тем лучше для налоговой инспекции и бухгалтерии.

Как заключить договор аренды нежилого помещения

Владея информацией, как составить договор аренды нежилого помещения, остается уточнить процедуру правильного оформления и передачи имущества арендатору:

• Проверка сделки на юридическую чистоту. Помимо документов к договору аренды нежилого помещения, проверяют благонадежность будущего партнера (арендодателя и арендатора) и наличие права подписывать бумаги по распоряжению имуществом.
• Сверяют информацию в соглашении с документацией и фактическими данными помещений.
• Уточняют финансовое положение второй стороны, запрашивают сведения о наличии судебных споров и риска ареста имущества по исполнительному производству.
• При передаче площадей проверяют их техническое состояние и имущество, арендуемое вместе с недвижимостью.
• При подписании каждая сторона получает свой оригинал, а если договоренность продлится более года, арендные отношения подлежат государственной регистрации.

Нужно ли регистрировать

Необходимость в проведении регистрационных мероприятий в отношении склада или хозяйственного объекта зависит от того, на какое время он передается в наем. Так, если приведенный срок составляет менее года, необходимость в обращении граждан в Росреестр отсутствует. В иных ситуациях это требование характеризуется в качестве обязательного, в противном случае соглашение будет признано недействительным, а непосредственно документация – утратившей силу.

Процесс подготовки типового бланка определен и регламентирован нормами действующего законодательства. Арендодателю и арендатору следует обратить внимание на соблюдение ряда нюансов и условий, нарушение которых влечет за собой признание ее недействительной.

1. Проверяйте оригинальные документы.
2. Запросите копии, заверенные арендодателем или нотариально.
3. Если есть сомнения относительно документов, технического и противопожарного состояния помещения, обратитесь к специалистам.
4. Запросите список документов, необходимых с вашей стороны, у собственника или представителя БЦ и подготовьте их заранее.
5. Внимательно проверяйте договор аренды.

Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Maxima Rent. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем, собрать пакет документов и проконсультируем по условиям договора аренды.

Договор безвозмездной аренды помещения из нежилого фонда

Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Типовой договор: условия, необходимые документы

Договор аренды нежилого помещения — это сделка, которая заключается между двумя сторонами. Как правило, арендодатель предоставляет арендатору объекты, которые не подлежат для жизни. К ним могут относиться офисы, помещение под производство, промышленные зоны. Как и любая сделка, договор аренды предполагает передачу территории арендатору в пользование за фиксированную ежемесячную плату. Типовой договор такого характера необходимо регистрировать в Росреестре.

Необходимые документы для регистрации договора:

• паспорт арендатора и арендодателя;
• договор аренды (оригинал + копия);
• квитанция на оплату государственной пошлины. Сумма пошлины может варьироваться. Например, если сделка заключается между физическими лицами, то сумма госпошлины не будет превышать 350 рублей. Юридические лица должны оплатить государственные услуги в размере от 2.000 рублей до 15.000 рублей;

Для юридических лиц:

• свидетельство о госрегистрации в налоговой инспекции;
• документ, содержащий индивидуальный налоговый номер (ИНН);
• выписка из Росреестра юридических лиц;
• правоустанавливающие документы на нежилой объект (договор купли-продажи, аренды).

Для чего необходим договор

Арендовать нежилое помещение чаще всего приходится с целью ведения бизнеса. А договор аренды такого объекта – основной документ правоотношений между арендодателем и арендатором.

Объектами договора могут выступать любые здания, сооружения, склады, торговые залы, земельные участки, которые пригодны для той или иной деятельности. Это дорогостоящие объекты, требующие надлежащего ухода и отношения. Поэтому, передавая имущество арендатору, владелец должен иметь гарантию того, что с недвижимостью будет все в порядке. А арендатор, в свою очередь, должен передавать денежные средства (иногда не малые) и, тоже должен быть уверенным, что ему создадут хорошие условия за плату. Вот для регулирования таких правоотношений и нужен договор аренды нежилого помещения. Он «оберегает» участников от рисков быть обманутыми. Арендодателя соглашение спасает от возможных убытков, а арендатору создает условия для успешной работы.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания. Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды. Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.

Похожие записи:

• Какое повышение ждет ЕДВ с февраля 2023: таблицы с новыми суммами
• Как узнать очередь на путевку пенсионеру в санаторий москвы
• Алименты на детей от разных браков