Регистрация бани на дачном участке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация бани на дачном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вопросы, связанные с тем, нужно ли проводить процедуру регистрации относительно помещения бани, находящейся на дачном наделе, является довольно актуальным в настоящее время. По факту проведение рассматриваемого процесса в полной мере зависит от того, к какой разновидности относится возведенное строение. Если постройка является капитальной, при том не важно до 50 метров или более, регистрация выступает обязательным требованием. Не требуется регистрировать сооружения, являющиеся временными. Когда баня построена на фундаменте и не получится ее переместить, то ставить на учет это помещение необходимо вне зависимости от ситуации.

Нормы строительной, санитарной и противопожарной безопасности

Возведение бани, должно соответствовать не только градостроительным нормам, но и отвечать требованиям санитарной, строительной и противопожарной безопасности, которые установлены СНиП 30-02-97.

Общие правила постройки бани:

• расстояние от бани до границ соседних участков, должно быть не менее 3 м.;
• от отдельно стоящей постройки до жилого дома — не менее 5 м;
• чтобы избежать загрязнения воды, расстояние от бани до ближайшего открытого водоема или колодца с питьевой водой, должно составлять более 20 м.;
• строительство лучше производит на возвышенности, таким образом можно значительно уменьшить риск затопления;
• при возведении сруба, все деревянные элементы необходимо пропитать специальным составом (антипереном), для предотвращения возгорания в случае образований трещин либо повреждении дымохода;
• двери в бане, необходимо установить так, чтобы они открывались наружу;
• если предполагается организация водостока, то допустимое расстояние сточной системы до границы соседнего участка, должно составлять не менее 1,5 м.;
• при возведении бани с наличием в ней электричества — изоляция проводов и заземление, являются обязательными;
• для обшивки потолка и стен внутри постройки необходимо использовать только пожаробезопасные материалы;
• все теплогенерирующие элементы печки должны располагаться над уровнем пола не менее, чем на 12 см.;
• для установки дымохода, необходимо использовать негорючие жаростойкие материалы;
• наличие в бане огнетушителя и вентиляционных отверстий является обязательным условием;
• перед топочной камерой обязательно укладывается защитный лист металла размером 65Х75 см.

Баня — это сложный строительный объект с повышенной пожарной опасностью, к которому предъявляют жесткие санитарно-гигиенические и противопожарные требования. Чтобы избежать возможных проблем при согласования постройки, рекомендуется заранее приготовить рабочий проект планируемой постройки.

Так, если будут обнаружены нарушения законодательных правил (например, не выдержано установленное нормами СНиП расстояние), их проще исправить на стадии проектирования, а не сносить уже готовое сооружение.

Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.

Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:

• заявлением,
• паспортом,
• правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
• кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
• квитанцией об оплате пошлины.

Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

Закон не предусматривает взимание отдельного налога за баню. Но в числе объектов налогообложения указаны в т.ч. хозяйственные строения и сооружения, расположенные на личных участках граждан (ст.ст. 406 — 407 НК РФ).

Поэтому ФНС в свое время разъясняла, что собственник земли должен платить налог на баню, если она относится к этим самым хозпостройкам.

А главным критерием, чтобы решить, хозпостройка это или нет, для ФНС является наличие или отсутствие у бани признаков капитального строения — т. е., прежде всего, «прочного фундамента».

В начале этого года Росреестр пояснил, что если постройка на фундаменте, ее придется зарегистрировать, т. к. она становится объектом капитального строительства (подтверждая тем самым позицию ФНС — Информация Росреестра от 05.01.2022 «Вопрос-ответ: на каких участках можно построить баню»).

ФНС же в своем недавнем Письме (от 18.01.2022 № СД-4-21/454@) уточнила, что сумма налога исчисляется на основании сведений, которые представляют ей органы Росреестра, где регистрируются права на недвижимость.

Поэтому налог на баню выставят лишь тогда, когда Росреестр сообщит о наличии на земельном участке хозяйственного строения — что может произойти только после регистрации права собственности на баню.

При этом закон освобождает от налога одну хозпостройку на личном участке гражданина (под ИЖС, ЛПХ, садоводство или огородничество), если ее площадь не превышает 50 кв. метров (ст. 407 НК РФ).

Таким образом, землевладельцу придется платить ежегодный налог на баню, если она стоит на фундаменте, право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре и:

— ее площадь больше 50 кв. метров — в этом случае применяется налоговая ставка 0,5%,

— либо баня не является единственной хозпостройкой на участке, но льготу на нее собственник решил не использовать (выбрал сарай, например) — тогда за баню придется платить налог (даже если ее площадь меньше 50 кв.м.).

Налоговая ставка при этом составит 0,1% (ст. 406 НК РФ). Расчет налога производится по кадастровой стоимости.

ФНС напомнила, что в этом году налог на недвижимость будет начисляться в ряде регионов с учетом новых результатов государственной кадастровой оценки.

Речь идет о 36-ти субъектах РФ, где в 2021 году проводилась плановая кадастровая оценка (это Москва, Московская область, Краснодарский край, Республика Татарстан и др.).

Ознакомиться с новой кадастровой стоимостью своей недвижимости можно на сайте Росреестра или заказав выписку в МФЦ (Информация ФНС от 30.12.2021 «С 2022 года изменится порядок налогообложения некоторых видов имущества физических лиц»).

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

Как зарегистрировать баню на земельном участке

Зарегистрировать баню можно по кадастровому паспорту или декларации в упрощенном порядке. Для регистрации нужно сделать необходимые замеры, техпаспорт, привязать объект к земельному участку. Таким образом, для получения права собственности на баню нужно предоставить следующие документы:

• Заявление о государственной регистрации права собственности (образец и бланк можно найти в интернете);
• Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• Паспорт заявителя или представителя;
• Кадастровый план земли;
• Кадастровый или технический паспорт объекта (для нежилых объектов — декларация, образец и бланк которой можно получить в БТИ);
• Квитанция об уплате государственной пошлины. Госпошлина на регистрацию недвижимости для физических лиц составляет 2000 рублей, на регистрацию земельного участка — 350 рублей.

Для получения права собственности на ранее построенную баню, хозпостройки, гараж или садовый домик согласно дачной амнистии, которая действует до 2018 года, не нужно предоставлять разрешение на строительство. Однако если это новостройка, или вы только планируете строительство капитального объекта, разрешение требуется.

Если вы подаете документы через представителя, обязательно составляется доверенность. Документы подают в МФЦ либо Регистрационную палату. Заявление рассматривается в течение месяца.

Регистрировать или нет: советы юриста

Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:

Сравнение	Особенности регистрации
Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее	Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости
Налоги	• строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции
Оформление кредита	Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения
Страховка	Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д.
Постоянная регистрация (прописка)	Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса.
Подключение коммуникаций	Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов
Компенсация	Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если: • земля не принадлежит гражданину; • объекты недвижимости не стоят на кадастровом учете. Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу

В каких случаях уведомление НЕ требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:

1. строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
2. объекты, не являющиеся капитальными;
3. временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
4. объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации

Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:

1. Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
2. Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
3. Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.

Документы на строительство

До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).

Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?

Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).

Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.

Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.

Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.

А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.

Требования к строительству бани

Чтобы получить разрешение на строительство, оформить техпаспорт и проектную документацию для регистрации права собственности, при возведении следует соблюдать строительные, технические и санитарные нормы. Это следующие правила и рекомендации:

• Баню располагают на расстоянии не менее 3 метров от соседнего участка и не менее 5 метров от жилого дома. Желательно, чтобы она просматривалась из окон жилого строения;
• Строение устанавливают на расстоянии не менее 20 метров от водоемов и колодцев, чтобы избежать загрязнения воды;
• Строительство желательно проводить на слегка возвышенном и незатопляемом месте;
• При возведении деревянной бани элементы из древесины должны быть обработаны специальным составом, который предотвратит распространение огня в случае пожара;
• Потолок объекта утепляют при помощи несгораемых материалов. Участок примыкания дымохода к потолку желательно защитить слоем песка с радиусом в 70 сантиметров, чтобы предотвратить возгорание при образовании трещин и повреждениях дымохода;
• Для установки дымохода нельзя использовать асбестоцементные трубы, которые быстро разрушаются из-за воздействия высокой температуры.
• Не рекомендуется применять и металлические конструкции, так как они сильно нагреваются и повышают пожароопасность;
• Участки, которые граничат с печами, снабжают противопожарными экранами из штукатурки, жестяных и металлических листов или других подобных материалов;
• Перед топливником печи обязательно укладывают предтопочный лист с параметрами не менее 60х70 см. Широкую сторону располагают вдоль печи;
• Двери устанавливают так, чтобы они открывались наружу;
• В помещении должен находиться огнетушитель и вентиляционные отверстия;
• Заземление и изоляция проводов — обязательные условия монтажа и проведения электричества в бане.

Если собственник планирует возведение банной постройки, ему требуется оформить разрешительную документацию на строительство и зарегистрировать баню в Росреестре.

Если банная постройка строится самовольно и соответствующего разрешения нет, владелец недвижимости может воспользоваться дачной амнистией и поставить сооружение на учет по упрощенной процедуре.

Провести регистрацию бани на земельном участке можно в Росреестре или МФЦ. Доступна также регистрация через сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или сайт Госуслуги.

Регистрация бани на портале Росреестра проходит следующим образом:

1. На главной странице кликнуть «Кадастровый учет и регистрация прав».
2. Заполнить форму, приложить необходимую документацию в электронном формате.
3. Уплатить госпошлину и получить подтверждение приема заявки на рассмотрение.
4. Получить выписку с информацией о зарегистрированном объекте.

Для оформления бани на земельном участке в собственность требуется следующая документация:

• заявление или декларация (если с помощью дачной амнистии);
• удостоверение личности;
• документация о праве собственности на участок;
• межевой план;
• разрешительная документация (не нужно при дачной амнистии);
• квитанция об оплате госпошлины.

Как правильно осуществить

Процедура регистрации капитальных построек с момента ввода закона о дачной амнистии стала проще: достаточно заполнить декларацию с общей информацией об объекте и передать ее в местный кадастровый орган лично либо через посредника.

Регистрация постройки может решить ряд следующих проблем:

1. При продаже земли, после проведения независимой экспертизы, наличие бани значительно повышает стоимость участка. К тому же, ответственный покупатель обязательно попросит выписку из кадастра.
2. Вопросы наследства. После смерти собственника, все его официальное имущество делится между претендентами. Но если сооружение не зарегистрировано, то у родственников может возникнуть множество проблем.
3. Обезопасит от проверки. Иногда кадастровые инженеры могут нагрянуть с проверкой участков. Если они установят, что здание относится к объектам капитальной стройки, но не имеет регистрации, то у владельца появятся проблемы в виде солидного штрафа.

После регистрации строение приобретает официальный статус, поэтому с гражданина начнут взиматься налоги с учетом здания.

Нужно ли регистрировать баню на участке ИЖС?

Да, баню с фундаментом обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Любой владелец земельного участка, где расположена постройка без документов, должен понимать, чем ему может обернуться нежелание легализовать пристройку:

• если баня является объектом капитального строительства, то продать, подарить, передать в наследство ее без оформления документов будет невозможно. Поэтому на вопрос: «Нужно ли оформлять в собственность баню и хозблок?» ответ утвердительный: «Да, нужно, иначе никаких прав на такую постройку у владельца не будет».
• бани, как и гаражи, очень часто становятся объектами возгораний. Если строение не будет зарегистрировано, то собственник не сможет получить компенсацию за сгоревшую баню, поскольку никаких документов на объект у него нет;
• если баня не будет оформлена согласно действующему законодательству, то официально подвести к ней электричество, канализацию или водопровод будет невозможно;
• если баня будет построена самовольно, плюс к этому постройка будет возведена неправильно, то суд может обязать владельца недвижимости снести постройку, противоречащую стандартам и ГОСТам, не отвечающую санитарной, пожарной и технической безопасности.

Похожие записи:

• Как получить накопительную пенсию?
• Новые требования к маломерным судам в 2023 году
• Регистрация квартиры в Росреестре: Как происходит оформление сделки