Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередки случаи, когда после оформления ипотеки и получения возможности налогового вычета появляется необходимость рефинансирования жилищного кредита (например, по причине возникновения сложностей с внесением ежемесячных платежей или подбором более выгодных условий кредитования). В этом случае многие заемщики задаются вопросом, сохранится ли право на возврат уплаченных процентов? Налогоплательщики могут рассчитывать на получение льготы при соблюдении правила: в новом договоре должны быть отсылки к прошлому соглашению с указанием реквизитов, цели кредитования, суммы, наименования объекта, срока и т. д. Важно наличие в документах информации, что актуальный кредит относится к той же недвижимости, какая кредитовалась изначально.
Документы на налоговый вычет
Для ИФНС вам понадобится:
- Декларация 3-НДФЛ;
- Справка 2-НДФЛ со всех мест работы, если вы меняли их в течение года;
- Договор о приобретении недвижимости;
- Выписка из ЕГРН по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке по ДДУ;
- Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца и т.д.;
- Кредитный (ипотечный) договор, если были использованы заемные средства;
- Справка банка об уплаченных за год процентах;
- Заявление о распределении между супругами.
Рекомендуем приложить:
- График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
- Документы, подтверждающие оплату кредитных процентов (чеки, платежные поручения, банковские выписки и т.д.).
Как вернуть деньги за жилье
За возвратом средств можно обратиться в налоговую службу лично (по месту прописки) или онлайн с помощью личного кабинета налогоплательщика.
При оформлении налогового вычета необходимы следующие документы:
-
удостоверение личности или электронная подпись;
-
налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
-
заявление на возврат налога;
-
документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
-
бумаги, подтверждающие приобретение жилья или расходы, связанные с ним;
-
справка о доходах и суммах налога физических лиц (заполняется работодателем);
-
реквизиты, заверенные банком, куда будут перечислены средства.
Налоговая проверит все документы в течение трех месяцев и затем в течение месяца перечислит возвращенные средства по реквизитам, указанным в заявлении.
Справочно:
Имущественный вычет можно оформить при приобретении:
- Квартиры
- Частного дома
- Земельного участка
- Доли в недвижимости
- При строительстве частного дома
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Список документов для налогового вычета
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Учитывают ли материнский капитал при начислении вычета
Когда жилье куплено с использованием средств материнского капитала, меру государственной поддержки не учитывают при начислении вычета.
ПРИМЕР:
| Мария купила «однушку» за 2,3 млн рублей. Материнский капитал мать двоих детей использовала в качестве первоначального взноса. Когда женщина стала собирать документы на налоговый вычет, ей объяснили: 13% вернут не со всей стоимости жилья, а лишь с 1 млн 660 тыс. (мера господдержки — почти 640 тысяч). То есть Мария может рассчитывать на 215,8 тыс. рублей. |
Программы ипотеки с материнским капиталом
Материнский капитал принимают многие банки:
- Росбанк Дом. Предлагает ипотеку по ставке от 4% на срок до 25 лет и с первым взносом 20%.
- Альфа-Банк. Материнский капитал можно использовать в рамках семейной ипотеки и получить кредит под 5,3% на срок до 30 лет, первый взнос 15%. По обычной ипотеке тоже принимают маткапитал — ставка от 14,49%, первый взнос — от 20%.
- Банк Зенит. Сертификаты принимают по семейной ипотеке, также их можно использовать при оформлении кредита без господдержки на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. Например, чтобы купить дом с участком, нужно внести от 30%, ставка от 18,05%, срок до 25 лет.
- СберБанк. Принимает семейный капитал по разным ипотечным программам. С 1 апреля 2022 года владельцы сертификатов могут увеличить размер кредита на сумму маткапитала (кроме льготных программ).
Когда могут отказать?
В соответствии с судебной практикой можно выделить несколько наиболее встречающихся причин отказа в возмещении налога при купле квартиры. Если налогоплательщику основания для отказа покажутся необоснованными, он имеет право обжаловать соответствующее решение. Написать жалобу можно в областное Управление ФНС, центральный аппарат ФНС или подать исковое заявление в судебную организацию.
Основания для отказа в возврате налогового вычета:
- квартира была приобретена у близкого родственника налогоплательщика (брат, сестра, родители, бабушки или дедушки);
- исчерпание права на имущественный вычет;
- ошибки в предоставленной документации;
- отсутствие всех необходимых актов;
- ошибки в учетности и принятии на учет.
Спор между налогоплательщиком и налоговой инспекцией рассматривается в порядке административного судопроизводства. Соответствующий процесс предполагает проведение длительных судебный слушаний, рассмотрение доводов сторон и предоставление доказательств. Как показывает практика, если заявителю не удалось решить проблему на уровне обращения в ФНС, маловероятно, что суд примет иное решение. В суд следует обращаться при наличии веских доказательства ошибочности действий налоговиков.
Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку?
Приобретая квартиру или другую жилую собственность в ипотеку, заемщик вправе рассчитывать на налоговые вычеты. Сумма снижения налоговой базы напрямую связана со стоимостью купленного жилья. Если гражданин погашает проценты по ипотечному займу, то максимальная стоимость, с которой будет исчисляться вычет, будет равняться 3 млн. руб.
С 2014 года граждане, которые купили в ипотеку несколько квартир, могут оформить налоговый вычет на каждую из них — возвращают 13%. Если собственность приобреталась супругами совместно, они оба могут получить вычет, разделив стоимость жилья на двоих. Существует 3 основных способа оформления налогового вычета, заемщик вправе выбрать тот, который кажется ему более удобным:
- воспользоваться регистрационной картой, которую можно оформить в отделении ФНС;
- через личный кабинет налогоплательщика на специальном сервисе;
- на портале «Госуслуги».
Часть сертификата банк учёл в проценты, а часть в счёт основного долга
При оформлении договора ипотечного кредитования, сперва производится выплата по основному договору, а после – за ипотечные проценты. Правило действует и в отношении жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Также оформляется и вычет. Запутаться с расходованием государственной выплаты проблематично.
Ситуация, когда целевая выплата используется и для погашения основного долга и в качестве платежа за проценты возможна только, если заемщик ею погасил часть основного долга, и маткапитал оказался больше требуемой суммы. Тогда остаток переносят в качестве платежей за ипотечные проценты.
В данном случае схема простая. При подсчете основного вычета отнимают величину маткапитала от стоимости. Затем, когда оформляют вычеты за проценты – делают то же самое.
Условия получения вычета по ипотеке
Для получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку существует ряд дополнительных условий.
Взятый кредит должен быть целевым. Так называют займ, который банк выдает на определенную покупку. В этом случае средства не поступают на личный счет заемщика, а сразу переводятся продавцу. Ипотека относится к целевым кредитам, что должно быть отражено в заключенном договоре: налоговая проверит наличие сведений о том, что купленная недвижимость попадает под требования ипотеки.
Пугаться этого условия не стоит: если вы берете ипотеку на квартиру в крупном банке, он самостоятельно проверит соответствие всем требованиям.
Частично компенсировать удастся только фактические уплаченные проценты. При покупке квартиры в ипотеку, под вычет попадают только уже выплаченные за прошедшие периоды проценты. Еще не погашенные выплаты компенсировать не удастся.
На вычет можно рассчитывать только зарегистрировав право собственности. Купить квартиру и стать ее собственником – разные вещи. Согласно нашему законодательству, для того чтобы полностью распоряжаться приобретенным жильем, права на него нужно подтвердить в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом регистрировать право собственности немедленно закон не обязывает, сделать это можно даже спустя время после покупки квартиры.
Если вы зарегистрировали купленную недвижимость не сразу, к вычету по ипотеке будут приняты только проценты, уплаченные после получения свидетельства о собственности. Этот момент важно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме. Обычно на первичном рынке застройщик и покупатель заключают Договор долевого участия (ДДУ). Для таких сделок моментом оформления недвижимости в собственность считается дата, когда дольщик полностью рассчитывается со строительной компанией.
Вычет процентов по ипотеке, оплаченных маткапиталом
Аналогичная ситуация возникает при оплате ипотечных процентов, если квартира приобретена за счет банковского кредита. Ту сумму маткапитала, которую вы направили на их погашение, в составе вычета учесть будет нельзя.
Пример
Вы приобрели квартиру за счет ипотеки. Сумма ипотечных процентов, которую вы должны платить ежемесячно составляет 45 000 руб. На погашение процентов направляются деньги маткапитала. Его общая сумма составила 450 000 руб.
Ипотечные проценты оплачивались маткапиталом 10 месяцев (с января по октябрь включительно). Итого банку была перечислена вся сумма капитала. Начиная с 11 месяца (ноября) вы стали платить проценты из своих средств.
По итогам года вы сможете учесть в составе вычета лишь ту сумму, которую вы заплатили сами. Это проценты за ноябрь и декабрь в размере:
45 000 руб. х 2 мес. = 90 000 руб.
Эту сумму вы и вправе учесть в составе вычета. Так как маткапитала уже не осталось в следующем и все последующие годы вы вправе включить в вычет всю сумму процентов, которую заплатите банку. Но не более 3 млн. руб. за все время пользования кредитом.
Особенности налоговой льготы
Вычет за приобретение жилья (как наличными, так и путем получения ипотеки) относится к имущественным. Его нюансы прописаны в ст. 220 НК РФ. Налоговые резиденты страны, которые отчисляют с доходов 13% НДФЛ, могут вернуть часть средств, затраченных на покупку жилья. Сделать это можно на протяжении трех лет с момента сделки.
Если квартира или дом оформлены в ипотеку, то можно получить льготу еще и по переплаченным банку процентам. Это действует согласно пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Размер имущественного вычета составляет 13% от затрат, однако не более 2 млн. рублей. Если цена квартиры будет выше, вернуть получится только 13% от 2 млн., что составляет 260 000 рублей.
Отдельный лимит установлен для вычета по процентам с ипотеки – 3 млн. рублей. Но нужно учесть, что размер вычета не бывает выше отчислений НДФЛ за тот же год.
К примеру, если вы оформили квартиру в ипотеку, и ее стоимость составила 1 500 000 рублей, положено к вычету 13% от этой суммы. Это равняется 195 000 рублей. Но в ситуации, когда за год, в котором было куплено жилье, вы официально отчислили 100 000 рублей НДФЛ, выплатят только эту сумму. А остаток 95 000 перенесут на следующие годы.
Чтобы получить средства, плательщик налогов может обратиться в местное отделение ФНС или к работодателю, у которого он официально трудится и отчисляет НДФЛ. В налоговую инспекцию необходимо подать заявку на протяжении трех лет с момента покупки квартиры, но не ранее, чем со следующего года после того, в котором была трата.
Подать документы можно при личном визите или с помощью интернета, чтобы сэкономить время. При непосредственном визите преимущество заключается в том, что инспектор может сразу проверить документы на соответствие. Вычет за ипотеку через ФНС выплатят спустя 4 месяца: три из них проводят проверку, а еще месяц зачисляют средства на счет, реквизиты которого указаны в заявлении. Так можно получить возврат НДФЛ за один раз.
Немного иначе выглядит вычет, полученный через работодателя. Сначала следует в любом случае обратиться в ФНС и взять уведомление о том, что такая льгота положена. С этой бумагой и пакетом документов нужно идти к работодателю, после чего зарплаты будут начислять без вычета подоходного налога до тех пор, пока не выплатят сотруднику всю сумму льготы.
В завершение следует сказать, что в любом случае за ипотеку с использованием материнского капитала можно получить налоговый вычет. Однако для расчета суммы будут учитывать только личные средства налогоплательщика, а не государственную субсидию.
Часть сертификата банк учёл в проценты, а часть в счёт основного долга
При оформлении договора ипотечного кредитования, сперва производится выплата по основному договору, а после – за ипотечные проценты. Правило действует и в отношении жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Также оформляется и вычет. Запутаться с расходованием государственной выплаты проблематично.
Ситуация, когда целевая выплата используется и для погашения основного долга и в качестве платежа за проценты возможна только, если заемщик ею погасил часть основного долга, и маткапитал оказался больше требуемой суммы. Тогда остаток переносят в качестве платежей за ипотечные проценты.
В данном случае схема простая. При подсчете основного вычета отнимают величину маткапитала от стоимости. Затем, когда оформляют вычеты за проценты – делают то же самое.
Как правильно рассчитать
Если для покупки недвижимости применялись не только собственные средства, но и деньги из ПФ по сертификату, то возврат предоставляется не за полную стоимость жилья, а за ту сумму, которую внес непосредственно гражданин.
Если квартира вовсе приобреталась с помощью ипотечного займа, то дополнительно можно оформить второй вычет по процентам, который максимально составляет 390 тыс. руб. с 3 млн. руб. К недостаткам данной льготы относится невозможность перенести остатки, поэтому он предоставляется только по одной ипотеке.
Чтобы правильно рассчитать вычет, рекомендуется оценить следующий пример:
- супруги в 2021 году приобрели квартиру за 2 млн. руб.;
- для покупки данной недвижимости они воспользовались маткапиталом в размере 450 тыс. руб.;
- вернуть налог они смогут исключительно с 1,5 млн. руб., поэтому им возвращается 195 тыс. руб., хотя остаток в размере 65 тыс. руб. переносится на будущие покупки недвижимости.
Субсидия вычитается из стоимости квартиры, а не из максимального размера налогового вычета. Если семья приобретает объект, стоимость которого составляет 3 млн. руб., то даже после уменьшения данной суммы на маткапитал остается больше 2 млн. руб., поэтому граждане могут получить максимальный размер вычета, который составляет 260 тыс. руб.
Если же граждане принимают решение продать квартиру, на покупку которой использовался сертификат от ПФ, то учитываются следующие правила:
- если граждане владели объектом меньше 5 лет, то они обязаны заплатить налог с полученного дохода;
- снизить размер сбора можно с помощью разных способов, но наиболее часто используется налоговый вычет, размер которого составляет 1 млн. руб., поэтому налог платится только с оставшейся суммы;
- другой способ предполагает учет всех расходов на приобретение объекта;
- при определении затрат не нужно вычитать материнский капитал, используемый для покупки жилья;
- например, если семья купила квартиру за 3 млн. руб., но через 2 года принимает решение продать ее за 3,5 млн. руб., то налог рассчитывается с 500 000, поэтому в расходы включается маткапитал.
Справка! Если возникают сложности с расчетами, то актуально проконсультироваться у работников ФНС или юриста.