Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все способы перевода земли из аренды в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство
Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.
Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).
С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Чтобы надлежащим образом оформить права на арендованный надел, граждане должны обратиться в местный властный орган с заявлением. Если арендованный земельный объект не имеет установленных границ, арендатор должен сначала оформить межевой план. Этого документ имеет право изготавливать профессиональный кадастровый специалист – инженер.
Изготовление межевого плана происходит с учетом следующих нюансов:
- в процессе кадастровых работ определяются характерные точки границ, которые переносятся в текстовую и графическую часть межевого плана;
- границы надела должны быть согласованы с владельцами смежных участков, для этого кадастровый инженер составляет акт согласования;
- готовый межевой план направляется инженером в электронной форме в органы кадастрового учета.
Нюансы переоформления прав на арендованный участок
Если земля была предоставлена в аренду нескольким владельцам по одному договору, обратиться с заявлением о переоформлении прав можно только при обоюдном согласии всех арендаторов. В этом случае регистрация прав будет происходить в долевой форме, а доли всех собственников будут равными. Если на момент подачи заявления образовалась задолженность по арендным взносам, до их полной оплаты оформление договора купли-продажи будет невозможным.
После регистрации собственности муниципальный орган утрачивает право распоряжения землей, в том числе путем сдачи в аренду иным лицам. Новый правообладатель участка будет обязан соблюдать режим землепользования, ранее закрепленный за арендованным наделом. Например, на земле под индивидуальное строительство будет нельзя возвести промышленный объект (выявление таких фактов может повлечь изъятие участка).
Дальнейшее распоряжение выкупленным участком будет происходить без участия муниципального органа власти. Тем не менее, право собственника может ограничиваться в случаях, прямо указанных в законе (например, при регистрации публичного или частного сервитута).
Способы получения права собственности
Самым простым и очевидным способом приобретения права владения земельной территорией является покупка. В этом случае стороны заключают договор купли-продажи, и происходит передача прав от одного гражданина другому. Но имеется довольно значимый минус – придётся выплатить за земельный участок полную его стоимость.
Имеется несколько способов, по которым можно перевести аренду земли в собственность и при этом существенно сэкономить. Так, земельный объект, который принадлежит муниципалитету, может приобретаться по стоимости, ниже рыночной, или вообще достаться бесплатно.
Вот возможные способы приобретения участка:
- покупка;
- приватизация;
- дачная амнистия;
- приобретение на торгах;
- судебное разбирательство.
При этом существует ряд условий, которые необходимо соблюсти, чтобы появилась возможность оформления земли в частное владение:
- объект получен по наследственному праву от прямого родственника;
- земельная территория перешла в категорию используемой бессрочно;
- площадь арендуется гражданином у муниципальных властей.
Задумав приобретение участка земли, имеет смысл сначала изучить существующее положение дел и выяснить, имеются ли обстоятельства, позволяющие сделать это бесплатно.
Как видно из всего вышеописанного, перевод земельного участка в собственность из аренды не является такой уж сложной задачей, как может показаться.
Законом предусмотрены возможные спорные моменты и существенно упрощены условия приватизации для тех граждан, которые эксплуатируют участок в соответствии с целевым назначением на протяжении многих лет. Максимальный срок, который занимает данная процедура, не превышает нескольких месяцев, даже если первоначально не было оформлено ни одного требующегося для этого документа.
В случаях, когда не получается оформить бесплатную приватизацию, стоимость объекта всё равно будет не высока. Всё, что необходимо сделать – подготовить полный пакет бумаг и обратиться в органы местного самоуправления.
Образец договора купли-продажи
Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:
- он должен быть заключен в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
- его регистрируют в Росреестре.
Как правило, если арендатор выкупает землю у частного лица, то подготовкой договора купли-продажи стороны занимаются самостоятельно, в том числе с помощью юриста.
Если же речь идет о покупке объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то ДКП готовит уполномоченный орган.
Типовой образец соглашения может включать в себя следующую информацию:
- название документа;
- дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет купли-продажи;
- цена продажи и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты субъектов правоотношений.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Арендованная земля: можно ли оформить в собственность
Закон говорит, что арендованную землю можно переоформить в собственность, но при условии, что на руках у собственника будет собран полный пакет документации, с которым можно обратиться в местный орган самоуправления или администрацию города (района).
Несмотря на законодательные сводки, просто так оформить землю не получится. Участок необходимо выкупить у государства в личное пользование, а также пройти процедуру перерегистрации земельной территории. По закону, арендатор обладает приоритетным правом на приобретение арендованной земли. Арендатор вправе оформить в собственность территорию:
- По программе для льготников. Как правило, государство или муниципалитет обязано предоставить земельный участок бесплатно.
- С помощью выкупа. За определенную стоимость вы станете полноправным и единственным владельцем участка.
- С помощью торгов. Арестованные земли, находящиеся под обременением, выставляются на аукционы. Арендатор может участвовать в торгах для приобретения.
- Обращаясь в суд. Если между арендатором и собственником земли закончился срок действия договора аренды.
Условия перевода земельной территории в частную собственность
Перевод земельной арендованной территории в частную собственность осуществляют 2 способами:
- выкупают землю;
- бесплатно получают в частную собственность — участвуют в приватизации.
Официальное оформление арендованного участка в частную собственность возможно только при наличии таких условий:
- если на участке под ИЖС уже есть дом и эта строение введено в эксплуатацию;
- если арендатор съемной земельной территории является участником СНТ или другого подобного товарищества. Тогда землю переводят в частную собственность по упрощенной схеме, вплоть до 2020 г.;
- на земельной территории уже построены и зарегистрированы дачи, сараи, гаражи, бани или иные подобные помещения.
Упрощенное оформление земельного участка в собственность
Для оформления дачного, садового участка существует упрощенный порядок регистрации права собственности, который еще называют «дачной амнистией».
Он заключается в том, что каждый гражданин может приватизировать дачный участок, а также оформить объекты капитального строительства как жилое помещение, что дает возможность прописаться на дачном участке. Таким образом можно оформить:
-
Земельные участки для садоводства, огородничества, подсобного и дачного хозяйств, строительства гаража или жилого дома (тогда по упрощенному порядку регистрации подлежат только те дома, строительство которых началось до 1.03.2019 г.).
-
Сами постройки на этих участках — дачные дома, бани и другое.