Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Госдума разрешила фермерам арендовать сельхозземли без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Купля-продажа земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Категории земельных участков
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание.
- На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
- Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
- Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
- На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.
Как арендовать землю у государства
Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.
Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.
На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор.
Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация. Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.
Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.
Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Договор аренды земли сельхозназначения образец бланк
- Как известно, земля является недвижимым имуществом, а если быть точнее, то земельный участок.
- Помимо этого, все земли делятся на несколько категорий.
- Основание такого подразделения – это их характеристики, а также назначение.
- Среди нескольких категорий выделяются и земли сельхозназначения.
- Как правило, собственником такого имущества выступает государство или муниципалитет, а соответственно, и все сделки по этому поводу реализуют также они через свои органы, которые имеют на это специальные полномочия.
- Как осуществляется аренда земли сельхозназначения
Аренда такого специфического имущества, как земля сельхозназначения, производится в обычном порядке посредством заключения договора.
Однако, для того чтобы стать арендодателем необходимо добиться этого права путем осуществления установленных процедур. Так, наиболее распространенный способ получения права на аренду – это аукцион, а именно победа в нем.
Данное мероприятие проводит собственник земли, а именно орган власти, либо государства, либо муниципалитета. Как правило, это учреждения, которые отвечают за собственность той или иной территории.
Перед тем как провести аукцион необходимо пройти несколько этапов:
- Объявление о том, что решено предоставить право на аренду земли сельхозназначения. Это делается в газете, по телевидению или иным доступным образом;
- Назначение даты проведения мероприятия, а также место и время, где все желающие могут подать заявки на участие. Также, следует указать перечень документов, необходимых для участия;
- Отбор участников по предоставленным спискам (так как не все желающие по объективным критериям могут принять участие в аукционе);
- Проведение самого аукциона. Право на аренду будет предоставлено именно тому участнику, который предложит наибольшую арендную плату, наиболее выгодный для собственника срок сотрудничества, а также наиболее выгодные условия пользования арендованной землей.
Для того, чтобы использование участка было законным, его осуществлять имеет право владелец или тот, который оформил арендные отношения с помощью соответствующего договора. Порядок его составления определяется положениями Гражданского Кодекса РФ.
ВНИМАНИЕ! Не существует строгой формы составления рассматриваемого документа. Однако на практике сложились правила, относящиеся к тому, что он должен в себя включать.
Они состоят в следующем:
- Требуется включить в текст основные данные об участниках соглашения. Для юридических лиц потребуются регистрационные данные, включая точное название. Физическим лицам потребуется указать паспортные и другие личные данные.
- Необходимо указать адреса местонахождения, а также контактную информацию. Обычно в неё включают номера телефонов и адреса электронной почты сторон.
- Необходимо точно указать данные участка, об аренде которого идёт речь в документе. Для этого указывают данные о его местоположении, схему расположения и другую необходимую техническую информацию.
- Нужно оговорить условия аренды рассмотреть вопрос об арендной плате: сумму, способ проведения расчёта и периодичность проведения и способ оплаты.
- Стороны могут предусмотреть, по каким основаниям может быть расторгнут этот договор и процедур оформления этого.
- В соглашения включается информация о том, какие форс-мажорные обстоятельства будут считаться уважительной причиной для неисполнения положений документа.
- Необходимо предусмотреть то, как именно должна происходить процедура урегулирования споров между сторонами.
- Если необходимо, в текст договора могут быть включены дополнительные условия. Это делается в том случае, если на это согласны обе стороны.
Общие принципы заключения арендного договора должны соответствовать положениям Гражданского Кодекса.
Сдача в аренду оформляется соглашением в простой письменной форме. При этом в законодательстве отсутствует обязательность условия о нотариальном заверении этого документа.
Для того, чтобы использовать особенно ценные земельные площади, было принято решение о разделении их на несколько категорий. При приобретении участка или взятии его в аренду нужно учесть такое разделение. Каждый вид имеет свою ценность и стоимость, от которой может зависеть и арендная плата за участок.
- Есть земельные площади, которые уже стали непригодными для выращивания сельскохозяйственных культур, для животноводческой деятельности. Они имеют низкое качество грунта. Такие земли наиболее легко переходят из одной категории в другую, хотя и в этом случае существует много ограничений.
- Вторая категория – это земельные площади, которые считаются ценными. Их грунт продуктивен и может использоваться для развития различных видов с/х деятельности.
- Особенная группа – земли приоритетные. Государство устанавливает строгие правила охраны их безопасности и строгие условия получения такой земли в собственность.
Разделение сельхоз земель на несколько категорий позволяет эффективно использовать их, устанавливать особенный порядок предоставления в собственность или во временное пользование. Также категория влияет и на кадастровую стоимость надела.
Получая во владение или по аренде земельную площадь той или иной категории, собственник или арендатор уже точно знает условия применения, меры по обеспечению безопасности земли, сохранения наилучших качеств грунта.
Как осуществляется аренда земли сельхозназначения?
Как правило, аренда сельскохозяйственных земель осуществляется посредством проведения аукционов. Связано это с тем, что зачастую такие земли принадлежат государству или муниципалитету.
Перед тем, как участник получит право участия в аукционе, необходимо пройти следующие этапы:
- Для начала орган принимает решение о передачи земли во временное пользование. Это происходит посредством публикаций в СМИ или на официальном сайте органа;
- Далее назначается день, в который будет проведен аукцион. Орган должен указать, как именно можно принять участие в его проведение, а также какие документы для регистрации необходимо представить;
- После того, как лица представили документы, орган должен осуществить отбор участников, которые отвечают предъявленным к кандидатам требованиям;
- После подготовительных процедур проводиться сам аукцион. Право заключения соглашения передается тому лицу, которое назначит наибольшую цену или предложит иные выгодные для собственника условия сотрудничества.