Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в доме по программе реновации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Купили квартиру в пятиэтажке под снос
Поскольку данное приобретение рассматривалось, как инвестиция, нас это не смутило. Сам клиент в ней жить не собирался, а под сдачу в наем вполне годится. Сделали в ней косметический ремонт, поменяли сантехнику. Завезли новую, но бюджетную мебель, и без проблем сдали, причем очень быстро, всё делал я, поэтому могу озвучить цифры.
Ремонт обошелся в 250 т. р. , это с заменой входной двери и установкой железной с двумя замками, один ключ (основной) даем жильцам, второй – держим у себя на тот случай, если жильцы будут неадекватные, заблокировать им доступ в квартиру – мое ноу-хау.
Но все было хорошо, ремонт, подчеркиваю, самый простенький, главное, чтоб было чисто и аккуратно. Квартиру сдали за 40 т.р. Можно было дороже, но жильцы были хорошие. Через полтора года дом пошел под под снос по программе реновации жилья.
Клиент получил квартиру в 17-ти этажном доме на соседней улице, на 8-ом этаже, двушку распашонку 58 метров. Как только получили свидетельство о собственности на новое жилье, это заняло около 6-ти месяцев, сразу выставили квартиру на продажу.
Сколько можно выиграть в цене
Основная мотивация покупки жилья в пятиэтажках — возможность через несколько лет переехать в новостройку и в уже сложившемся районе. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большой площади — переезд по программе в среднем дает прибавку к общей площади на 16–20%. Увеличение пространства происходит, главным образом, за счет кухни, санузлов, коридоров, при этом жилая площадь может не измениться.
В-третьих, сама стоимость жилья в новых домах по реновации тоже выше, чем в хрущевках. «Учитывая увеличение площади, разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50–70%», — отметил Алексей Попов.
Если перейти на цифры, то однокомнатная квартира в первой очереди стоит примерно 8,5–8,9 млн, а однокомнатная квартира в новом доме будет стоить 12–14 млн руб., прирост — почти 60%, привела пример Юлия Дымова. Еще реновация дает возможности для улучшения жилищных условий: участник программы может воспользоваться дополнительной скидкой в течение года на покупку дополнительной площади. То есть, имея однокомнатную квартиру, можно докупить до двушки или до трешки, предел — 100 кв. м, добавила эксперт.
Однако покупка квартиры в домах реновации не всегда удачное вложение, поскольку в некоторых случаях ценник на них слишком завышен, предупредил Алексей Попов. Иногда выгоднее вложиться в новостройку на стадии котлована, которая также прибавит в стоимости за счет роста стадии строительной готовности. Но в целом каждый случай покупки нужно рассматривать отдельно и исходить из данных — стоимости квартиры под снос, сроков переселения и выгоды от переезда.
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Сколько стоят реновационные квартиры, кто их покупает, и где спрос выше
Средняя стоимость квартир в пятиэтажках под снос составляет 8,1 млн рублей (данные «Инком-Недвижимость»). Юлия Дымова утверждает, что минимальная стоимость квартир в районах Щелковский, Гольяново и Люблино – от 5,7 млн рублей. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», есть варианты и дешевле – за 4,3 млн рублей в районе Царицыно. Это «однушка» площадью 33 кв. метра в 5-этажном панельном доме. Самое дорогое жилье реализуется в Мещанском районе за 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 90 кв. метров в кирпичном доме.
Если в старом фонде квартира стоила 7,5 млн рублей, то новая при грамотном расчете и хорошей локации будет стоить 14 млн рублей
Большинство тех, кто покупает квартиры в домах под снос, – инвесторы. По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, они выбирают такое жилье для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи квартиры, полученной в новом доме. Некоторые приобретают недвижимость на будущее, к примеру, для детей. Таких людей не волнует ни этаж, ни состояние объекта, поскольку они не собираются как-либо использовать эти площади, и просто ждут сноса дома. А вот покупатели, которые хотели бы приобрести такой объект непосредственно для проживания, часто не решаются на сделку, поскольку не всегда понятны сроки сноса, и неизвестно, где будет находится новое жилье.
Возможные риски при покупке квартиры по программе реновации
Несмотря на то, что возможность приобретения жилплощади и ее последующего обмена на новый объект кажется исключительно выгодным вложением средств, на деле стоит опасаться возможных рисков. Так, опасности, которые могут ожидать покупателя, такие:
- если собственник помещения решит до момента переселения сделать ремонт, то его стоимость не будет компенсирована. Поскольку программа переселения предположительно будет длиться до 2032 года, можно долго прожить в неприглядном помещении;
- с течением времени разработанный план по переселению может быть несколько изменен, в связи с этим собственник жилплощади не обязательно получит квартиру в новом доме;
- установленный срок переезда в новые строения или перечисления денежной компенсации может быть перенесен;
- на помещение могут быть наложены обременения или присутствовать наследственные споры, но такой фактор возможен и при покупке любого помещения.
С какими рисками могут столкнуться покупатели?
Главный риск покупателя жилья в доме под реновацию заключается в том, что никаких гарантий на переезд в новое жилье нет. Например, дом могут исключить из программы реновации. Либо возникнут проблемы с финансированием программы, что приведет к ее остановке. В условиях пандемии коронавируса и нарастающих экономических сложностей полностью такой вариант исключать нельзя. Если это произойдет, то получится, что гражданин просто заморозит свои деньги на непонятный срок. И не факт, что он сможет пользоваться или сдавать в аренду старое жилье. Комфорта там мало, поэтому без перспективы реновации такое жилье даже продать будет сложно.
Есть риск, связанный с качеством нового жилья. Сможет ли покупатель выгодно продать полученную квартиру, если вдруг на форумах все жильцы начнут жаловаться на многочисленные недоработки, плохую шумоизоляцию и т.д.? Скорее всего, нет.
Кроме того, никто не может гарантировать, что местоположение нового дома будет идеально отвечать запросам пользователей. Да, программа реновации обещает гражданам переселение в районе проживания. Но даже в рамках одного района могут быть дома, которые стоят в уютном, тихом месте и дома, расположенные вблизи железной дороги, либо рядом с промзоной.
И, наконец, соседи. Если гражданин собирается продать полученную новую квартиру, то для него этот фактор будет иметь незначительное значение, а вот для людей, которые планируют там жить, все совсем наоборот. Никому не хочется очутиться на одной площадке с соседями, которые ведут асоциальный образ жизни. При покупке жилья на вторичном рынке это легко проверить, просто постучавшись в двери будущих соседей и перекинувшись парой фраз. А вот по программе переселения придется рассчитывать только на удачу.
Риск № 1: неудачное расположение
Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.
Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.
Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).
Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Купить квартиру, что может быть проще? Тем более сейчас, когда на рынке недвижимости переизбыток предложения, в том числе и на квартиры. Но это на первый взгляд. Если посмотреть районы, которые входят в программы реновации, мы увидим что предложений о продаже квартир крайне мало. Для примера мы взяли информацию с сайта и с сайта .
Был выбран район Фили-Давыдково (такая ситуация во всех районах) (Рис 1). В 48 домах, в этом районе, которые входят в программу реновации продаются 3 квартиры (Рис 2). При этом цена на них не маленькая, 1 к. квартира на последнем этаже, общей площадью 30 кв.м стоит 7.2 млн. руб., 2 к. квартира, общей площадью 44 кв.м – 10.8 млн. руб., 3 к. квартира на последнем этаже, общей площадью 82.3 кв.м стоит 13 млн. руб. Для сравнения возьмем примерно такой же район, «через дорогу», на продаже 36 квартир, то есть в 10 раз больше!!! (Рис 3). Поэтому не все так просто.
Рис 1 Рис 2 Рис 3
Как приобрести квартиру по реновации? Пошаговая инструкция
Покупка помещения с доплатой осуществляется в период проведения расселения дома – заранее подать заявление не получится. Действовать нужно в соответствии с руководством:
- Получаете проект соглашения на равнозначную квартиру.
- В течение 30 дней подаете заявление в Фонд реновации о покупке недвижимости за дополнительную плату.
- Прикладываете пакет обязательных документов, включая согласие каждого собственника.
- Вносите платеж для обеспечения сделки в размере 100 тыс. руб.
- Заключаете договор обмена или купли-продажи в офисе Фонда реновации.
- Оформляете право собственности.
Купить квартиру по реновации можно с использованием ипотеки либо средств материнского капитала. При использовании кредита потребуется одобрение объекта банком. Если при переселении доступных к покупке помещений нет, нужно заключить договор на предложенную квартиру. За собственником на два года сохранится право приобретения дополнительного жилья со скидкой 10% (предоставляется единожды).
Как купить квартиру в доме под снос в Москве
Покупка и продажа квартир в домах, даже уже внесенных в список под снос, не запрещена законодательством. Процедура осуществляется по стандартной схеме, собираются такие же документы для регистрации договора купли-продажи и передачи прав собственности. Единственное, в связи с активными нынешними спекуляциями на данном секторе рынка, следует четко помнить о рисках сделки и обезопасить себя от мошенников.
Важно! Продать квартиру можно до момента подписания соглашения об ее изъятии с соответствующими органами.
Иногда граждане путают момент: после того как первый жилец дома подписал договор на обмен, согласившись переехать, дом нельзя уже исключить из программы. Но на продажу квартир не налагается никаких запретов.
Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию
Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:
- проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
- удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
- убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
- проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.
После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:
- Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
- Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
- Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
- Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
- После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
Покупать квартиру в доме под реновацию выгодно
Интерес к домам, попавшим под программу реновации, очень большой. Это объясняется несколькими причинами:
- квартиры в старых хрущевках стоят гораздо дешевле, чем в новых домах, поэтому при покупке такого жилья можно сберечь значительные суммы денег и получить в итоге новое благоустроенное жилье в хорошем месте города;
- новая квартира будет гораздо комфортнее старой, с современной отделкой и планировкой;
- программа реновации работает комплексно, вместе с домами строятся объекты инфрастуктуры – магазины, больницы, школы, детские сады, аптеки; все это создает дополнительные удобства при покупке такого жилья.
Однако, вместе со значительными выгодами покупка квартиры в доме под реновацию несет в себе некоторые риски:
- заранее неизвестно, в какой район будут переселены жильцы из старого дома;
- финансирование программы зависит от экономической ситуации в стране, при резком ее ухудшении могут возникнуть проблемы с реализацией проекта;
- сроки постройки нового жилья всегда приблизительные, с этим нужно согласовывать планы на покупку;
- вместо комнаты в коммунальной квартире жилец может получить отдельную квартиру-студию. Как можно купить квартиру в доме, построенном по программе реновации
Законом определен порядок, по которому каждый гражданин может купить квартиру в доме, возведенном по проекту обновления. Единственным условием является полное переселение жильцов старого дома, ожидающих переезда. Как правило, этот процесс занимает несколько лет.
Если после этого остаются незанятые квартиры, они выставляются на свободную продажу.
В связи с возросшим спросом на старые квартиры с перспективой переселения в новые дома, цены на это жилье поднялись. Так, однокомнатная квартира в хрущевке стоит от 3 до 4,5 млн. рублей, двухкомнатная – до 7,5 млн. рублей, трехкомнатная – от 9 до 15 млн. рублей.