Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду в Казахстане: оформлять или не оформлять ИП». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вдаваться в терминологию, то задатком называется определенная денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Это является залогом заключения и исполнения договора или иного обязательства. Перед первым осмотром жилья однозначно ничего платить вы не обязаны. А вот дальше уже вам решать. Если квартира действительно понравилась и вы хотите забронировать ее за собой, то есть смысл оставить задаток. Только настаивайте на письменном соглашении о задатке, которое должны подписать обе стороны. В случае неисполнения обязательств арендатором, вся сумма задатка остается у владельца квартиры. Но если владелец нарушит условия договора, тогда он обязан будет уплатить арендатору двойную сумму задатка.
Если не открывать ИП.
Если будущий арендодатель по какой-либо причине не хочет открывать ИП, это не повод работать неофициально и рисковать получить штраф.
Возможность физлицу не регистрироваться в качестве ИП предусмотрена ст.35 Предпринимательского кодекса РК (при этом лицо не должно использовать труд наемных работников на постоянной основе).
Есть два варианта, как можно обойтись без регистрации ИП и при этом быть добросовестным налогоплательщиком:
1. стать плательщиком ЕСП;
2. отчитываться в налоговую как физическое лицо.
Стать плательщиком ЕСП легко –достаточно ежемесячно перечислять в бюджет сумму единого совокупного платежа. Она зависит от того, где зарегистрирован плательщик: в городской или в сельской местности. Горожане заплатят в бюджет 1 МРП, сельские жители -0,5 МРП (ст. 774 НК РК).
Оплатить сумму ЕСП можно:
- через мобильное приложение банка (kaspi.kz, Homebank и т.д.);
- в кассе любого банка;
- в отделениях АО «Казпочта».
Никакой налоговой отчетности сдавать не требуется, как и покупать кассовый аппарат.
Но есть некоторые ограничения:
- доход за календарный год не должен превышать 1 175 МРП (49 937 500 тг. в 2021 г.);
- как было отмечено выше -нельзя использовать труд наемных работников (например, официально нанять горничную для уборки и т.д);
- нельзя сдавать имущество в аренду юридическому лицу;
- нельзя предоставлять в аренду имущество, которое не является жилищем.
При этом, согласно пп.25 ст.2 Закона № 94-I от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях», под «жилищем» понимается отдельная жилая единица, предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям:
- индивидуальный жилой дом;
- квартира;
- комната в общежитии.
Нежилое коммерческое помещение (например, квартиру, выведенную из жилого фонда и переоборудованную под магазин или салон красоты) плательщик ЕСП сдавать в аренду не может.
Второй вариант, как официально сдавать в аренду недвижимость, не оформляя ИП – отчитываться как физлицо по полученному доходу. Такая возможность предусмотрена пп.5 п.1 ст.330 НК РК.
В этом случае необходимо будет:
- ежегодно сдавать декларацию по ф.240.00 до 31 марта будущего года (за 2021 г. – до 31.03.2022 г.);
- оплачивать 10% от полученного дохода в виде ИПН до 10 апреля будущего года (за 2021 г. – до 10.04.2022 г.).
Аренда квартиры на длительный срок: изменится ли оплата?
Существуют две основные формы оплаты аренды квартиры:
- деньги — ежемесячный платеж;
- ремонт.
О ремонте: арендатор въезжает в новостройку с черновой отделкой на один год. Во время проживания он делает там ремонт. Отделочные материалы чаще покупает хозяин квартиры, а арендной платой является труд квартиросъемщика.
Формула «жилье за ремонт» может использоваться также для старых квартир, где нужно все обновить.
Важно: стандартно размер арендной платы меняется не чаще раза в год. Однако бывает прописано иное: например, арендодатель может включить строку, предусматривающую повышение платы при росте инфляции. Есть аналогичное право у арендатора — понижать оплату.
Когда можно понижать или повышать оплату:
- для арендодателя — выросли централизованные тарифы ком. услуг;
- для арендатора — возникли изменения условий пользования, изначально предусмотренные договором, ухудшилось состояние имущества. Например, нет горячей воды либо квартира оказалась холодной.
ЗАЧЕМ НУЖЕН ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ?
Договор аренды квартиры — это юридический документ, который заключают между собой арендатор и арендодатель.
Арендодателю он нужен для того, чтобы отразить в нем условия аренды имущества, будь то движимое, недвижимое имущество или транспортное средство. Арендодатель в договоре указывает какое имущество будет передано Арендатору, в каком состоянии, на какой срок, оговариваются условия передачи и возврата имущества. Обязательно отражаются условия, суммы и сроки оплаты. Договор аренды является подтверждением того, что имущество предоставлено на определенный срок и за плату, по истечении срока Арендатор может на законных основаниях требовать возврата арендованного имущества и оплаты за порчу, а также возмещения причиненного ущерба, что, кстати, очень даже не исключено.
Договор позволяет защитить права Арендатора от недобросовестного Арендодателя. В нём гарантирован срок, в течение которого он может пользоваться арендованным имуществом, кроме того, указав заранее размер платы ха аренду, можно быть уверенным, она не будет повышаться Арендодателем без согласования с Арендатором.
Составляя грамотно договор стороны защищают свои интересы.
Стоит ли оставлять задаток владельцу перед просмотром?
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Ответственность в договоре
За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.
Сначала читать, потом подписывать
Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.
Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.
Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.
Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.
За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.
Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Что должно быть в договоре найма жилого помещения
Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.
Что происходит в таком случае? Обычно повезет, если владельцы просто выселят незадачливых нанимателей. Но ведь они могут посчитать, что произошел взлом, и придется дополнительно разбираться с полицией. Например, придумывать как доказать, что вас обманом заставили составить неправомерные образцы договора. Даже если есть договор, он будет недействительным, поскольку документ заключался с людьми, которые не имеют никакого права на рассматриваемую недвижимость.
Конечно, можно начать судебное разбирательство, и скорее всего, оно будет начато. Но в его результате все равно наниматель покинет помещение. Естественно рассчитывать на физический возврат страхового депозита при таких обстоятельствах не приходится, поскольку хозяева его не получали. Даже если квартиру сдавал один из супругов, могут быть нюансы, особенно если недвижимость принадлежит супруге или куплена в браке. В таком случае супруг не имел права самолично отдавать физический объект, что не является только его.
Если социальный договор найма подписывал представитель, уточните, не истек ли срок действия доверенности. Распространяется ли эта доверенность на возможность подписания договора или только на показ имущества потенциальным нанимателям, которые ищут жилой вариант квартиры.
Оплата и другие расходы
Составляя договор аренды жилого помещения или его найма, практически всегда возникает вопрос не только его оплаты, но и финансирования сопутствующих нужд. Например, телефона, интернета, не говоря уже об электричестве, воде, газе и не только. В социальномдоговоре обязательно нужно писать, кто будет платить за то, чтобы недвижимость оставалась пригодной для пребывания в ней людей. Особенно если это жилой объект.
Все эти платежи обычно объединяют под одним емким названием – квартплата. Это все коммунальные платежи, которые должны быть покрыты вне зависимости от того, аренда это или социальныйнаем. В договоре нужно указать, как именно они будут рассчитываться. Например, по показаниям счетчика или по количеству проживающих. Также важно выяснить, нет ли у хозяина недвижимости долгов по коммуналке. Если этого не сделать и не прописать в договоре сумму долга и сроки его погашения владельцем, есть шансы, что придется все оплатить со своего кармана. Отсчет коммуналки должен начинаться с момента подписания социального акта приема-передачи, а не со дня, когда квартира будет заселена.
Иногда в здании может понадобиться ремонт. Пытаясь составить договор, нужно указать, кто отвечает за него. Если договор не содержит информации о косметическом ремонте, его должен за свой счет делать наниматель, а если речь о капитальных работах, их выполняет наймодатель. Также в договоре желательно указать, какой ремонт считается текущим (исправление трещин, утепление оконных проемов, штукатурка), а какой капитальным (работы с несущими конструкциями).
Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Стороны одинаково ответственны за соблюдение условий составленного договора, но даже при ответственности сторон могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, просрочить платеж за квартиру можно не по своей вине, а потому что владельцы недвижимости были заграницей или в банке произошел сбой, из-за которого деньги поступили на счет не вовремя. Если подобные случаи обозначить в договоре, в дальнейшем, это избавит вас от головной боли.
Оплата может быть наличными или в безналичной форме. Во избежание недопонимания стоит указать, что если используется безналичный расчёт, днем его внесения будет считаться дата, когда со счета были списаны деньги, а не момент когда они поступили. Поскольку в законе нет четких предписаний по этому вопросу, можете решать проблему любым удобным способом.
Важный момент – возможность расторжения составленного социального договора по вине человека, чья квартира вызвала спор. Например, он должен заплатить штраф, если просить досрочно расторгнуть договор без предупреждения. Такая же ответственность может лежать на арендаторе, на условиях которого заключена аренда.
Жилец отвечает за сохранность имущества, которое наймодатель оставляет в квартире. Оно должно быть указано в акте приема-передачи с указанием степени сохранности. Прежде чем составить этот документ, можно даже сделать фото. При расторжении договора нужно проверить сохранность всех предметов, а если есть повреждения, действовать согласно прописанным условиям.
Для примера рассмотрим образец договора найма жилого помещения.
Арендные отношения между физическими и юридическими лицами: их виды
Взаимосвязь с фирмой идентична стандартной, применяемой для ФЛ. Единственным исключением может быть наличие ответственного лица, обладающего правом подписи. Такая практика актуальная для крупных компаний. Например, заключая соглашение с ООО собственник сдаваемого помещения будет контактировать не с самим руководителем, а с его представителями.
Сотрудничество с такими юр. лицами выстраивается по одной из следующих схем:
- общение с менеджером и передача через него директору всех бумаг на согласование и подпись;
- ведение переговоров с уполномоченным лицом, которое правомочно принимать решение и ставить подпись.
Разрешение на временное пребывание (РВП). Как получить, документы, причины
Еще раз подробнее остановимся на РВП. Разрешение на временное пребывание нужно оформить если иностранный гражданин остается в Казахстане больше установленного Законом безвизового пребывания. Например, для граждан ЕАЭС срок безвизового пребывания — 90 дней. Если он хочет остаться на более длительный срок — ему нужно оформить РВП. В противном случае иностранный гражданин должен покинуть Казахстан иначе ему грозит выдворение, штрафы и санкционные меры (запрет на повторный въезд в РК сроком на 5 лет).
Для оформления РВП иностранцу нужно указать причину продления пребывания в РК и обосновать ее подтверждающими документами. Такими причинами могут быть: работа, лечение, учёба, воссоединение с семьёй, открытие бизнеса и т.д. Полный список ниже. Разрешение на временное пребывание можно продлевать много раз.
Например, причиной остаться в стране на более длительный срок у иностранного гражданина может быть — работа. В этом случае до оформления РВП, соответственно истечения срока безвизового пребывания — 90 дней, вам нужно устроиться на работу. Трудоустройство дает право оставаться в стране до окончания срока трудового договора (до 1 год).
РВП оформляют в отделах миграционной полиции по месту нахождения компании, в отдел миграционной полиции должен обратиться работодатель или представитель компании с доверенностью.
И нужно представить такой список документов:
— Оригинал паспорта и копия (национальный или загранпаспорт);
— Уведомление о прибытии в Республику Казахстан;
— Трудовой договор;
— Ходатайство от компании (юр. лицо).
РВП можно оформить и на семью работника как сопровождающим. Для этого необходимо будет предоставить свидетельство о заключении брака (на супруга/у) и свидетельство о рождении либо паспорт на ребёнка (детей).
На фоне общего ажиотажа многие владельцы арендных квартир стремятся сменить своих арендаторов на более состоятельных.
«Мне сегодня позвонили парни. Говорят, мы целый год снимали квартиру за 50 тысяч в месяц, а теперь хозяйка их выселяет и хочет сдать за 120 тыс. тенге», – рассказывает директор уральского агентства недвижимости «Квартал».
«Ко мне уже сегодня несколько казахстанцев обратились, их выселяют и они не могут найти жилье. Когда им озвучиваешь текущие цены, они говорят, что не могут платить такие деньги – зарплаты же у нас 150–200 тысяч», – добавляет Гульжауар Бадеева.
О подобных случаях сообщают риелторы в Костанае, Астане, Алматы и других городах Казахстана. Среди основных доводов арендаторов, завышающих цены, – высокие платежи по ипотеке и растущие потребительские расходы.
«Мы разговариваем с арендодателями, которые пытаются выселить квартиросъемщиков – тех же студентов. Объясняем им, что всех денег не заработать, надо оставаться людьми», – рассказывает Айгуль Сеитова, – и приезжим стараемся помочь, куда-то заселить их. Многие (приезжие. – «Курсив») с потерянными лицами ходят, не знают, что будет завтра. У нас в Костанае снег шел, очень холодно, а они легко одеты».
Среди приехавших россиян люди с разным достатком: есть бизнесмены, имеющие сбережения, и фрилансеры со стабильным доходом, работающие удаленно, а есть молодые парни и семьи, уехавшие из своей страны с минимумом денежных средств.
«Некоторые объединяются и снимают квартиры вместе. Трое мужчин, например, сняли квартиру за 300 тыс. тенге – не так накладно. Но семьям, естественно, дорого снимать квартиру за 400–500 тыс. тг», – говорит Гульжауар Бадеева.
«Семьи тоже стараются выходить из положения – две семьи заселяются в одну трехкомнатную квартиру», — добавляет Айгуль Сеитова.