Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретение их в аренду (ст. 36 Земельного кодекса РФ). Это означает, что никто иной, кроме собственников таких зданий, строений и сооружений, не вправе приобретать в собственность, или аренду земельный участок, на котором расположены эти объекты недвижимости.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.
Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года
Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.
Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.
Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.
После раздела земельного участка на количество частей, соответствующих количеству объектов недвижимости, находящихся в собственности различных лиц, возникает ситуация, прямо описанная ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако причина споров кроется как раз в том, что на одном неразделенном земельном участке может находиться несколько объектов недвижимости, принадлежащих различным лицам. При этом указанные лица не предпринимают действий по разделу земельного участка, претендуя на приобретение земельного участка в собственность.
По мнению ВАС РФ, в подобном случае собственники вправе приобрести этот земельный участок в долевую собственность. Данный вывод не основан прямо на законе, но в то же время соответствует общему смыслу ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Указанный механизм, однако, не работает, если собственники недвижимости не договорились о приобретении не разделенного ими земельного участка в собственность.
По смыслу п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, намеренные приобрести земельный участок в общую собственность, должны совместно обратиться в уполномоченный государственный или муниципальный орган с соответствующим заявлением. Если обеспечить такое совместное обращение нельзя, приобретение земельного участка в общую долевую собственность не представляется возможным.
Впрочем, суд указал, что тогда собственники здания могут приобрести такой земельный участок в аренду. Данный вывод подробно не обоснован и не раскрыт. В частности, не ясно, требуется ли в этом случае подача совместного соответствующего заявления от собственников зданий.
Исходя из положений п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, пожалуй, нет. Строго говоря, этот пункт прямо не относится к рассматриваемой ситуации, однако может применяться по аналогии. Он регулирует схожие отношения, которые возникают при приобретении в аренду земельного участка собственниками (обладателями права оперативного управления или хозяйственного ведения) помещений в здании, расположенном на земельном участке.
Поэтому следует предположить, что собственники зданий на едином земельном участке вправе приобрести его в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен при условии участия в нем как обоих собственников, так и одного. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.
Данный вывод косвенно основан на п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
Как узаконить самовольную постройку дома
По законодательству РФ признание постройки самовольной градостроительные и строительные правила должны быть установлены на дату возведения и действовать на дату ее выявления, которым она несоответствует. К тому же самовольной постройкой не признают строение, если ее собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земли.
Отметим, что самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земле, не предназначенной для строительства, либо построенный без необходимых разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм. В таком случае самовольные постройки будут снесены согласно ст. 222 ГК РФ, однако, суд имеет право признания самовольной постройки законной, если участок земли находится в частном владении или в пожизненном пользовании.
Построив объект недвижимости, гражданин или юридическое лицо обязано узаконить самовольную постройку через суд или другие государственные организации. Обращение в юридическую фирму позволит узнать, как узаконить самовольную постройку дома, построенную на собственном участке. Здесь важно разобраться, не нарушались ли принципы строительства, и имеется ли право собственности или договор аренды на земельный участок, не нарушены ли права соседей.
Если гражданин произвел самовольную постройку на собственной территории, без разрешения на строительство, ему необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, для того, чтобы избежать проблем с легализацией постройки. Судья рассмотрит заявление о сохранении самовольной постройки, и по итогам вы получите необходимое решение. Для этого, в суд должна быть предоставлена доказательная база в виде экспертиз, справок из различных государственных организаций. Есть такой важный момент: иск в суд будет принят, если застройщик в процессе строительства предпринимал попытки получить разрешение на строительство.
Самовольная постройка гаража
Одним из наиболее встречаемых обращений является самовольная постройка гаража на не отведенных для этих целей земельных участках. Граждане занимают свободные земли в больших городах, например Москве, ставят временные металлические конструкции, при этом, не имея права собственности или договора аренды на землю. В результате: построенный гараж будет считаться самовольной постройкой. Этот объект не может быть продан или наследован, так как находится на земельном участке незаконно, но никто не мешает обратиться в администрацию города для выделения земельного участка под строительство, однако, в больших городах каждый квадратный метр на учете и гражданин вряд ли получит право на этот участок, и самовольно построенный гараж будет демонтирован согласно ст. 222 ГК РФ.
Важно при постройке гаража иметь документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или договор аренды пожизненного пользования. Земельный участок может принадлежать садоводческому товариществу, постройка гаража на этих землях подпадает под действие ФЗ № 210-ФЗ и признать право собственности на самовольную постройку гаража не сложно, требуется несколько документов из органов власти. Если объект был построен на земельном участке, принадлежащем гражданину на правах собственности, то самовольно построенный гараж оформляется как вспомогательная постройка.
Земельный участок может принадлежать гаражному кооперативу, в таких случаях признать право собственности на самовольную постройку гаража можно обратившись, как члену кооператива, в государственные органы. Владелец кооперативного гаража имеет исключительное право на аренду и приватизацию земельного участка.
Неоформленное право собственности на землю, позволяет в дальнейшем признать гараж незаконной постройкой. Все случаи узаконивания гаража проходят практически через судебные инстанции. Сложность дел заключается часто в нарушении норм застройки и нарушении Градостроительного кодекса РФ, требуется большой объем доказательной базы, включающий в себя строительные и технические экспертизы, справки. В любом таком сложном деле нельзя обойтись без правовой помощи. Юридические фирмы предлагают свои услуги гражданам в составлении исковых заявлений, сборе пакета документов, в который входят: технический паспорт, декларация, подтверждающая факт строительства, выписка из БТИ, финансовые документы. Количество этих документов будет не меньше, чем количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
Руководство по признанию прав собственности
На самом деле изучаемый процесс доставляет немало хлопот населению. Как мы уже выяснили, доказывать свои права собственности на любую недвижимость приходится в основном через суд. Какие шаги придется проделать на пути к успеху?
Пошаговая инструкция может иметь приблизительно следующий вид:
- Получить основания, по которым суд способен признать право собственности на имущество.
- Подготовить определенный пакет бумаг, необходимых для подачи иска и принятия судом конкретного решения. Он напрямую зависит от ситуации, но некоторые документы будут представлены нашему вниманию ниже.
- Составить иск о признании права собственности на земельный участок. В нем коротко, но одновременно с этим развернуто, необходимо описать конкретную ситуацию и попросить закрепить за собой право собственности на имущество.
- Оплатить пошлину за иск в установленных законом размерах. Она будет разной для каждого заявления.
- Подать иск в суд на рассмотрение. К заявлению необходимо приложить как можно больше доказательств того, что человек может быть собственником имущества.
- Принять участие в судебном процессе. Обычно в конце судебных прений сторонам выдается судебное постановление. Оно пригодится в Росреестре для регистрации прав собственности на недвижимость.
Огромную роль играет вопрос, связанный с уплатой государственной пошлины за исковое заявление. Как уже было сказано, гражданину-истцу необходимо в обязательном порядке заплатить за подачу иска. Без соответствующей платежки документ просто не примут.
Сколько конкретно платить за признание права собственности на земельный участок? Госпошлина, как мы уже выяснили, будет разной. Она зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Обычно во внимание принимается кадастровая цена.
Цена иска не может быть ниже инвентаризационной оценки имущества. Если таковой нет, то не ниже стоимости объекта по страховке или балансовой оценки собственности.
Также важно обратить внимание на то, что госпошлина устанавливается в процентном соотношении к стоимости иска. Обычно нужно платить 0,5% от стоимости заявления. Но при этом платеж не должен превышать 60 000 рублей.
Например, за иск о признании прав собственности на земельный участок, который стоит более 1 000 000 рублей, нужно заплатить 13 200 рублей и еще 0,5% от стоимости имущества.
Причины обращения в суд
При признании права собственности у гражданина должны быть весомые причины почему и с какой целью он обращается в судебную инстанцию. Ими могут быть следующие:
- Если ранее была инициирована попытка признать завещание недействительным или оно подлежало обжалованию. Тогда родственники подают иск на то, чтобы доказать, что наследник не имеет законного прав на владение земельным участком.
- В случаях если гражданин владеет землёй, но не является её собственником.
- Если было куплено землю ещё до 2000-х годов и Росреестр не признаёт право собственности на основании старого образца свидетельства о праве собственности на земельный участок.
- Если гражданин потерял свою возможность унаследовать территории и она была передана под зону юрисдикции муниципалитета.
- Если администрация отказала предоставлять право собственности на земельный участок.
В большинстве случаев суд постановит и признаёт право собственности гражданина на земельный участок.
Исполнение решения суда
После вынесенного решения судом на пользу истца, местная администрация не имеет права препятствовать присвоению законного права на владение земельным участком. Если кто-то из сторон не считает, что решение окончательное и не удовлетворён им, он может обратиться в кассационную инстанцию для подачи ещё одного иска.
В первом случае собственнику земли необходимо будет обратиться в Росреестр для того, чтобы получить свидетельство о праве регистрации его как собственника земельного участка. А также ему нужно будет иметь при себе чек об уплате государственной пошлины и паспорт.
После подачи указанных документов гражданину будет выдан документ, а данное решение внесено в государственный реестр.
Такой порядок на 2019 год действует по всей территории Российской Федерации.
Основания для подачи иска на признание права собственности на земельный участок
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, возникнуть право собственности на ЗУ и любые другие объекты недвижимости может после:
- заключения сторонами соответствующей сделки или подписания ими соглашения;
- приобретения ЗУ в соответствии с нормами законодательства;
- принятия госорганами законодательного акта;
- наступления определённых последствий, которые предусматривают приобретение гражданских прав (договор дарения или наследования);
- принятия решения судебным органом.
Как узаконить дом на земельном участке
В регионах России самовольно возведенные строения всегда были вполне распространенным явлением. Многие, купив участок земли, считают, что могут строить на них что захотят и когда захотят. Однако существует определенный порядок возведения любых построек, закрепленный законодательно.
Первоначально желание построить на своем участке здание или сооружение должно пройти процедуру согласования с государственными органами. Результатом его служит официальное разрешение на строительство. Иначе уже возведенный дом, гараж, баня будут считаться самостроем.
Законодательство не запрещает владельцу земли организовывать на своем участки любые строения как самостоятельно, так и с привлечением иных лиц. Но любое из них должно соответствовать некоторым требованиям:
- разрешенное использование земли должно предполагать возведение определенного типа строения,
- наличие согласования на строительство.
Любое здание, построенное без разрешений или не соответствующее строительным нормам и правилам градостроительства, считается самовольной постройкой. Если ее не оформить в собственность, то, по нормам гражданского законодательства, могут обязать снести. Самострой нельзя продать, подарить или оставить в наследство.
Как узаконить дом на земельном участке через суд
Не всегда свое право на возведенное строение можно зарегистрировать без вмешательства судебных органов. Отметим, что такой процесс займет больше времени, документов и сил. Сбор необходимых бумаг может затянуться на продолжительное время, поскольку многие последующие документы выдаются на основании предыдущих.
Мы обозначим только примерный пакет документов, которые понадобится предоставить в суд:
- документы о праве собственности на участок земли под самовольной постройкой,
- межевой план надела,
- заключение лицензированной организации о том, что строение отвечает строительным нормам и пригодно к эксплуатации,
- технический паспорт самостроя, который можно получить в БТИ,
- градостроительный план участка,
- справка об инвентаризационной стоимости объекта.
Поскольку важным фактором является то, что постройка должна быть безопасна и ее расположение не должно нарушать права третьих лиц (например, соседей), то истцу необходимо это доказать. Поэтому заранее следует обратиться к соседям и взять их письменным ответ о том, что самовольная застройка им не мешает.
Последовательность действий по легализации самостроя
Чтобы легализовать самовольно построенный дом, предстоит выполнить следующие действия:
- получить строительный паспорт на застройку земельного участка — для строений до 300 м2, не более двух этажей);
- получить Градостроительные условия на застройку и проект строительства (для домов свыше 300 м2, более двух этажей);
- подготовить проектную документацию
- подать в ГАСК уведомление о начале строительства;
- провести техническую инвентаризацию (запрос в БТИ или в другие уполномоченные организации);
- зарегистрировать в ГАСК Декларацию о вводе в эксплуатацию недвижимости;
- получить почтовый адрес;
- получить Свидетельство о праве собственности.
Незаконная постройка на земельном участке
Четвёртого августа 2018 года был принят новый закон о самострое на собственном участке (федеральный закон) с внесением поправок в гражданский кодекс касательно самовольных построек.
Были введены изменения в определение самовольной постройки и в перечень условий для её сноса.
Это относится к тем гражданам, у которых была недвижимость на одном из бесхозных участков, либо она была возведена без разрешения на строительство.
Прежде подобные строения могли быть снесены, даже если они никому не мешали. Отныне права владельцев защищены лучше. Снос самовольного дома стал более сложной процедурой. Однако это не означает, что вы можете строиться на чужом участке, игнорировать нормы и строить здания, мешающие соседям.
Имущественные споры, связанные с переходом права
Согласно закону организации (юридические лица) и граждане являются собственниками
любого имущества, которое они создали для себя или получили его от других лиц в
результате разрешенных законом сделок (купляпродажа, мена, дарение), а также
перешедшего к ним по наследству. При этом права на недвижимое имущество возникают
с момента государственной регистрации сделки. Поэтому регистрация права
собственности земельного участка является обязательной процедурой.
Земельные споры могут быть выиграны и в том случае, когда права на землю возникли до
вступления в силу закона о государственной регистрации. Для этого должны быть
представлены доказательства возникновения прав на земельные участки. Судебные
споры по земле обычно возникают из следующих исков:
- об истребовании земли из чужого незаконного владения;
- признание права пользования земельным участком;
- об освобождении земли изпод ареста;
- об установлении сервитута (ограничения прав на земельные участки);
- о нанесении убытков владельцу земельного участка.
Особую категорию составляют дела о наследовании земельного участка, земельное
право в отдельных случаях ограничивает права наследников. Так, если наследодатель
имел права собственника земельного участка, то они переходит к наследникам. Если в
наследство переходит дом, построенный на земле, которую использовали по праву
постоянного пользования земельным участком, то возможно оформление земли в
собственность. Если возникает спор между владельцем дома и собственником земли на
которой он стоит, то решение суда может быть в пользу любой стороны, либо судом
будут установлены условия пользования участком.
Государственные документы, выданные до введения обязательной государственной
регистрации, законны наравне с записями в государственном реестре недвижимости. Все
споры о праве на землю разрешаются судом, никакие досудебные процедуры в этом
случае не предусмотрены.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.