Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Куда обращаться для регистрации права собственности?
Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
- Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
- Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
Сколько оформляется квартира в собственность по ипотеке? Зависит от оформления документации и метода отправки ее в госорганы. В среднем ждать придется 7-10 суток.
Договор перехода права и закладная проходят проверку в Росреестре. Однако подать документы вы сможете и в организациях, уполномоченных принимать их (сам банк, нотариус, МФЦ). В зависимости от места подачи и порядка оформления квартиры в собственность при ипотеке различаются сроки регистрации:
- непосредственно через Росреестр – 7 дней. При наличии договора, заверенного нотариусом – до 3 суток;
- в МФЦ оформление проходит немного дольше – до 9 дней. По нотариальному договору – до 5 дней;
- проверка договора ипотеки занимает до 7 дней.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки
Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.
Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:
- Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
- Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
- Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
- договор купли-продажи;
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
- Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
- Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
- Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.
Как зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру?
Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком.
Одним из важных этапов является Процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.
Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.
Звезды сошлись для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке
- Ставкаот 4.49%
- На срокдо 25 лет
- Первоначальный взносот 20%
Ипотека на новостройку: особенности
Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе. Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.
Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.
Совет: Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации. Списки аккредитованных объектов можно посмотреть на сайте интересующего вас банка.
Как оформить квартиру в собственность после ипотеки
Существуют некоторые условия по получению государственного свидетельства о владении квадратными метрами в новостройках и вторичной недвижимости. Изначально ответственность за предоставление этой возможности несет также застройщик, который представил жилье на продажу.
Регистрация возможна в случае, если застройщик:
- Имеет составленный протокол, распределяющий жилое пространство и коммерческую зону на территории постройки.
- Уже получил технический паспорт на данное строение в БТИ (бюро технической инвентаризации).
- Имеет документальное разрешение от муниципального управления ввести помещения в эксплуатацию.
- Поставил подпись на передаточном акте из ГАО (государственной архитектурно-строительной организации).
- Уже поставил дом на учет в кадастровом реестре Росреестра.
- Позаботился о присвоении дому конкретного почтового адреса и индекса.
Покупатель жилья должен удостовериться в наличии у застройщика этого комплекта документов:
- Запросить в головном офисе строительной фирмы данный пакет документов.
- Обратить внимание на адрес застройщика, указанный в договоре на покупку в разделе реквизитов.
- Иметь при себе заключенный договор – либо договор долевого участия, инвестирования, либо соинвестирования. Также это может быть любой вид договора.
В некоторых случаях заключение договора затягивается на год и более. Иногда подписание документов затягивается искусственно, поэтому будет нелишним обратиться в суд. К тому же застройщики могут сами инициировать судебный процесс, подталкивать к этому покупателей квартир – это поможет сэкономит время на оформлении договора, форсирует его заключение.
Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки
Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.
Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:
- Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
- Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
- Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
- договор купли-продажи;
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
- Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
- Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
- Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.
Новостройки: как правильно оформить жилье
Процедура оформления квартиры купленной в новом доме происходит аналогично получению свидетельства о собственности квартиры, купленной на вторичном рынке. Отличие при покупке недвижимости в новом доме – вероятность получения документов на право собственности у владельца появится только после сдачи дома и выполнения застройщиком ряда обязательств перед дольщиками.
Приобретая в ипотеку жилье в новом доме, покупатель должен получить от застройщика ряд определённых документов для передачи в будущем в Регистрационную палату и вступления в собственность. Перед подачей пакета документов у застройщика на руках должны быть следующие документы:
- технический паспорт;
- акт передачи на ввод и эксплуатацию;
- выписка о номере зарегистрированного здания в ЕГРН;
- присвоенный адрес.
Значение снятия обременения
Освобождение от залогового обременения – самая важная процедура после того, как был подписан кредитный договор и приобретена недвижимость. Дело в том, что полная выплата ипотеки не является поводом для автоматического внесения записи об отсутствии обременений.
Зарегистрированная ранее в качестве залогового обеспечения, квартира должна быть переоформлена и проверена на наличие иных оснований для обременения.
Причины отказа в регистрации ипотечной квартиры
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в регистрации возможен в следующих ситуациях:
- право на объект недвижимости не может быть зарегистрировано, так как является правом, не подлежащим регистрации согласно закону о государственной регистрации;
- заявление о госрегистрации подано лицом, не имеющим на это права;
- документы, которые поданы в орган госрегистрации, содержат несоответствующие данные или оформлены без соблюдения законодательных требований;
- документ госоргана или органа местного самоуправления о получении права на недвижимость признан недействительным со дня его публикации согласно законодательному акту, который действовал в месте и во время его публикации;
- лицо, которое выдало документ об установлении права собственности, не имеет необходимых полномочий для передачи прав на этот объект недвижимости;
- в документе не указаны какие-либо условия ограничения прав в случае их наличия у данного лица;
- в документе об установлении права собственности на объект недвижимости не подтверждается наличие у обратившегося прав на этот объект недвижимости;
- владелец недвижимости не обратился с заявлением и требуемыми документами для прохождения госрегистрации прав собственности на недвижимость, которые возникли ранее и которые должны быть подтверждены для прохождения госрегистрации операций, проведенных после вступления в силу закона о государственной регистрации (таким операциями могут быть, например, передача права собственности, обременения или другие операции с недвижимостью);
- заявитель не представил документы, требуемые законом о государственной регистрации;
- право собственности, о регистрации которого просит заявитель, противоречит уже правам, которые были зарегистрированы ранее.
В п. 2 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указаны два основания для отказа в оформлении квартиры после ипотеки:
- недвижимость не может выступать предметом ипотечного договора согласно законам РФ;
- ипотечный договор или другие документы, необходимые для прохождения госрегистрации, не отвечают требованиям закона о государственной регистрации.
В п. 2 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что в регистрации не может быть отказано по причине наличия судебного процесса, связанного с определением границ участка земли.
Согласно ч. 1 п. 3 ст. 20 закона о государственной регистрации в случае отказа заявителю должно быть направлено уведомление о принятом решении со ссылкой на пункт данного закона, который послужил основанием для отказа. Срок предоставления уведомления ограничен 5 днями с момента завершения срока, отведенного на рассмотрение заявления.
В п. 2 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны причины, по которым госрегистрацию могут отложить на срок до 1 месяца:
- предоставлен неполный пакет документов;
- ипотечный договор, закладная и прилагаемые к ним документы не соответствуют требованиям законов РФ;
- необходима проверка подлинности поданных документов.
Согласно п.1 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если приобретаемый в ипотеку объект недвижимости является предметом судебного процесса (например, по вопросам, связанным с правами на него, или с наличием обращений по его взысканию), госрегистрация может быть отложена до окончания судебного процесса.
Когда переходит право владения?
При покупке квартиры в ипотеку она сразу же после заключения договора становится собственностью заемщика. Это значит, что после подписания ипотечного кредитного договора можно сразу же приступать к оформлению документов, провести регистрацию в Росреестре.
Только после проведения государственной регистрации недвижимости право собственности окончательно устанавливается, выдается документ, подтверждающее этот факт. Конечно, есть некоторый нюанс: до того момента, как будет выплачен полностью весь заем, на этом объекте будет сохраняться обременение.
Право собственности будет ограничено некоторыми условиями:
- Обычно все кредитные организации прописывают пункт, согласно которому накладывается запрет на прописку в квартире кого-либо, кроме самого собственника. На прописку членов семьи разрешение дается, но никаких дальних родственников (не говоря уже просто о друзьях) зарегистрировать не получится.
- Не разрешается обменивать данную квартиру.
- Нельзя ее продавать (если только сложится такая ситуация, что заемщик окажется не в состоянии погашать кредит, тогда банк дает разрешение на продажу, но процесс этот очень непростой).
- Запрещено это жилье сдавать в аренду.
- Ипотечную квартиру нельзя дарить.
- В квартире не получится провести перепланировку, допускается только заниматься ремонтом.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.
Особенности регистрации права собственности при ипотеке в Сбербанке
Оформляя ипотечный займ в финансовой организации «Сбербанк России», оформляется закладная на недвижимость, согласно жилищному кредиту. Данный документ является подтверждением того, что имеется притязание на залоговую собственность, в случае, когда сторона, которая взяла займ, выплачивает долг.
Не всегда оформление закладной в случае ипотечного займа является обязательной процедурой. От этого отказываются многие финансовые учреждения. Но следует отметить, что во многих финансовых организациях в странах Европы практикуется это уже давно и уже стало нормой. Смысл оформления закладной заключается в том, что оформляя документ, клиенту нужно подписывать документ, который позволяет финансовой организации изымать собственность, в случае невыплаты долга.
В таком случае закладная является намного ценнее, чем договор ипотеки. В этом документе указаны следующие данные:
До того момента, как будет погашен долг, закладная хранится в банке. Стоит отметить, что данный документ обязательно нужно зарегистрировать, иначе он будет признан не действительным.