Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ И НЕ ТОЛЬКО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.
Перенос с одного договора на другой:
Обеспечительный депозит находится у Арендодателя на протяжении всего Срока аренды. В случае если сначала был заключен Краткосрочный договор аренды, а потом заключается Долгосрочный договора, то нужно предусмотреть условие, что «после заключения Сторонами Долгосрочного договора аренды внесенный ранее Обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечительного платежа по заключаемому Долгосрочному договору аренды.».
Также можно прописать, если у вас серия Краткосрочных договоров (несколько договоров на короткий срок, заключаемые подряд, без регистрации), что:
«В случае заключения Сторонами нового краткосрочного договора аренды сумма Обеспечительного депозита засчитывается в качестве обеспечительного депозита по новому Краткосрочному договору аренды.».
Можно ли отказаться от внесения Обеспечительного депозита?
Конечно можно. Если ранее вы уже сотрудничали с данным Собственником, и всегда регулярно выполняли все свои обязательства. Например, у вас не первый Объект в аренде. Или вы заключаете Договор уже 4-й раз, то вполне уместно сослаться на позитивную практику вашего сотрудничества и попросить зачета текущего Депозита в счет Арендной платы или его невнесения в новый Объект. Если ваш деловой партнер уверен в Вас, у вас хорошая репутация, то вполне справедливым будет полагать, что Арендодателю не понадобится данный Депозит. Вы добросовестный Арендатор и не нарушаете условия, так зачем тогда Депозит. Депозит – это денежные средства, «выдернутые» из вашего оборота, которые лежат мертвым грузом у Арендодателя, ежегодно обесцениваясь на сумму инфляции.
Представим, что вы арендуете Помещение на 7 лет и вносите Депозит в размере 1 000 000 (Одного миллиона рублей) 00 коп. Мысленно уменьшите его на сумму инфляции за 7 лет.
Общие положения об обеспечительных платежах
В ст. 381.1–381.2 ГК определены ключевые характеристики этого способа принуждения контрагентов к исполнению своих обязанностей, в частности:
- Он заключается в передаче одним из контрагентов второму определенной суммы денег, ценных бумаг либо вещей, не носящих индивидуально-определенного характера. Переданный объект при наступлении предусмотренных соглашением ситуаций принимается второй стороной взамен исполнения должником обязательства.
- Этим способом обеспечиваются:
- обязательства сделки, по которой сторона должна произвести выплату при наступлении определенного обстоятельства. При этом наступление обстоятельства должно носить вероятностный характер и предусматриваться законом. Оно может быть связано с инфляцией, повышением/снижением цены на ценные бумаги или товары, курсом ценных бумаг и т. д. (ч. 2 ст. 1062 ГК);
- денежные обязательства (по общему правилу), включая неустойку и компенсацию убытков (например, обязательство покупателя оплатить поставленный товар).
- Обязанность внести обеспечение возникает только в случае, если это предусмотрено сделкой.
- Платежом можно обеспечить исполнение будущего обязательства.
- На средства, внесенные в качестве обеспечения, не могут начисляться проценты за использование.
Основной и дополнительный платежи
Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента. При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч. 3 ст. 381.1 ГК).
Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа».
Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение. Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы.
Пример 3. Организация заключила договор аренды помещения сроком на один год. Согласно условиям договора арендатор перечисляет обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору аренды на расчетный счет арендодателя в размере ежемесячного арендного платежа — 23 600 руб. За период аренды сумма обеспечительного платежа не была использована. По окончании срока аренды его сумма зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды. Получение обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды, условиями которого предусмотрен зачет суммы обеспечительного платежа в оплату услуг по аренде за последний месяц действия договора, следует отражать, как показано в таблице 5.
Передача обеспечительного платежа арендатором
В договоре аренды независимо от арендуемого имущества может быть оговорен срок обязательства выплаты обеспечительного платежа. Его внесение может быть осуществлено любыми доступными способами:
| Форма оплаты | Подтверждающий документ |
| Наличный расчет | Расписка лица, получившего деньги |
| Безналичный расчет | Выписка банка, квитанция с указанием цели платежа |
Понятие обеспечительного платежа
Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.
Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.
Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.
Когда целесообразно пользоваться?
Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:
- составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
- владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
- формируется арендный договор на длительный срок.
Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.
Налог на добавленную ст-сть
Следует ли включать в базу обеспечительный платеж? НДС начисляется в случае, если деятельность субъекта связана с предоставлением услуг. Соответствующее положение предусматривает 146 статья НК (п. 1). Для определения облагаемой базы по налогу прибыль от реализации услуг рассчитывается с учетом всех поступлений субъекта, связанных с их оплатой. Такое правило содержит 153 статья Кодекса (пункт 2). В связи с тем, что обеспечительный платеж перечисляется не в счет оплаты предоставленных услуг, а для гарантирования исполнения обязательства, его не следует относить к средствам, связанным с расчетами. Соответственно, логичен вывод о том, что полученные суммы не облагаются налогом. Между тем, Минфин считает по-другому. По мнению Министерства, обеспечительный платеж связан с оплатой предоставляемых услуг по аренде. Соответственно, он подпадает под нормы НК. Такая позиция изложена Минфином в ответах на поступившие от плательщиков вопросы относительно случаев, когда обеспечительные платежи или их остатки возвращаются пользователю.
Несколько слов о моменте признания доходом суммы обеспечения
Общеизвестно, что датой получения дохода у налогоплательщиков, применяющих УСНО, признается день поступления денежных средств на счета согласно в банках и (или) в кассу, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
В связи с этим возникает вопрос: на какую дату арендодатель должен признать доход в виде обеспечительного платежа – на дату получения платежа или на дату проведения зачета этой суммы в счет оплаты аренды?
Из разъяснений официальных органов следует, что при решении вопроса о дате признания доходом суммы обеспечительного платежа по арендному договору арендодателю нужно руководствоваться условиями договора.
Не возвращаемая арендатору сумма обеспечительного платежа признается доходом арендодателя, который связан с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду и включается в налоговую базу:
-
либо как аванс – на дату получения (см. Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071);
- либо, если плата за арендные услуги удерживается из суммы обеспечительного платежа, – на дату проведения зачета (удержания) средств в счет погашения задолженности за оказанные услуги по аренде имущества (см. письма ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).
Налог на добавленную ст-сть
Следует ли включать в базу обеспечительный платеж? НДС начисляется в случае, если деятельность субъекта связана с предоставлением услуг. Соответствующее положение предусматривает 146 статья НК (п. 1). Для определения облагаемой базы по налогу прибыль от реализации услуг рассчитывается с учетом всех поступлений субъекта, связанных с их оплатой. Такое правило содержит 153 статья Кодекса (пункт 2). В связи с тем, что обеспечительный платеж перечисляется не в счет оплаты предоставленных услуг, а для гарантирования исполнения обязательства, его не следует относить к средствам, связанным с расчетами. Соответственно, логичен вывод о том, что полученные суммы не облагаются налогом. Между тем, Минфин считает по-другому. По мнению Министерства, обеспечительный платеж связан с оплатой предоставляемых услуг по аренде. Соответственно, он подпадает под нормы НК. Такая позиция изложена Минфином в ответах на поступившие от плательщиков вопросы относительно случаев, когда обеспечительные платежи или их остатки возвращаются пользователю.
Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?
Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:
- составляется в отношении дорогостоящего имущества;
- отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
- действует в течение достаточно продолжительного времени.
То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:
- от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
- непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
- несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.
В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:
- конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
- объем средств, вносимых в обеспечение;
- порядок:
- внесения платежа,
- его использования,
- пополнения на использованную сумму,
- изменения размера,
- возврата.
В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.
Бухгалтерский учёт обеспечительных платежей
Автор: Ольга Нуянзина
Эксперт по вопросам бухгалтерского учёта
и налогообложения компании «что делать консалт»
С 1 июня 2015 года в Гражданский кодекс РФ введено понятие обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Хотя само понятие официально введено только с указанной даты, на практике оно применялось и ранее. Рассмотрим подробнее порядок отражения обеспечительных платежей в бухгалтерском учёте каждой стороной договора.
Обеспечительный платёж ‒ денежная сумма, которую одна сторона договора уплачивает в пользу другой в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора, а также иные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 381.1 ГК РФ.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон 1 .
Основанием для отражения рассматриваемых операций является договор, содержащий условие об уплате обеспечительного платежа, основания для его возврата или зачёта. Также бухгалтеру потребуется выписка по расчётному счёту организации для подтверждения поступления или списания обеспечительного платежа.
Остальные операции, связанные с данными расчётами, подтверждаются бухгалтерской справкой. Обязательная для применения форма данного документа нормативно не установлена. Поэтому её надо разработать самостоятельно и утвердить приказом руководителя организации в качестве приложения к бухгалтерской учётной политике2. Бухгалтерская справка оформляется при отражении и списании сумм обеспечительного платежа по забалансовому счёту, а также при зачёте обеспечительного платежа в счёт погашения обязательства. Рассмотрим подробнее варианты учёта на примерах.
Пример 1.
Рассмотрим ситуацию, когда договором установлена обязанность уплатить обеспечительный платёж, который гарантирует исполнение обязательств. При этом предусмотрено, что если в течение срока действия договора не нарушается порядок выплаты арендных платежей, обеспечительный платёж полежит возврату.
Учёт полученного обеспечительного платежа
При указанных условиях сумма полученного организацией обеспечительного платежа до момента его зачёта в счёт исполнения обязательства представляет собой кредиторскую задолженность перед контрагентом, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств по договору. Таким образом, на дату получения обеспечительного платежа его сумма в состав доходов не включается, поскольку не происходит увеличения экономических выгод организации, то есть рассматриваемое поступление не соответствует понятию дохода, приведённому в п. 2 Положения по бухгалтерскому учёту «Доходы организации» ПБУ 9/993.
Для отражения в учёте расчётов по обеспечительным платежам организация может открыть отдельный субсчёт к счёту 76, что необходимо закрепить в учётной политике по бухгалтерскому учёту4. В нашем примере это будет субсчёт 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Получение обеспечительного платежа отражается в учёте на основании договора и выписки банка по расчётному счёту следующими проводками:
• Дебет 51 «Расчётные счета»
• Кредит 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Одновременно сумма полученного платежа до момента её возврата на основании бухгалтерской справки отражается в составе полученных обеспечений по дебету забалансового счёта 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
На дату возврата обеспечительного платежа в связи с исполнением контрагентом своих обязательств не происходит уменьшения экономических выгод организации, то есть не возникает расхода применительно к п. 2 Положения по бухгалтерскому учёту «Расходы организации» ПБУ 10/995. В учёте организации отражается погашение кредиторской задолженности перед контрагентом.
Возврат обеспечительного платежа на основании договора и выписки банка по расчётному счёту организации отражается в учёте следующим образом:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 51 «Расчётные счета».
Одновременно с забалансового счёта на основании бухгалтерской справки списывается сумма обеспечения по кредиту счёта 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Учёт выданных обеспечительных платежей
Выданный обеспечительный платёж также не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признаётся расходом, а отражается в учёте в качестве дебиторской задолженности6.
Сумма выплаченного обеспечительного платежа может отражаться в бухгалтерском учёте следующей проводкой:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 51 «Расчётные счета».
Одновременно данная сумма обеспечительного платежа отражается по дебету забалансового счёта 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
При возврате обеспечительного платежа в случае надлежащего исполнения обязанностей по договору в учёте делаются следующие проводки:
• Дебет 51 «Расчётные счета»
• Кредит 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Пример 2.
Допустим, в рассматриваемой ситуации в течение срока действия договора заказчик (арендатор, покупатель) допускает нарушение порядка или сроков оплаты, что приводит к обязанности уплатить штраф в предусмотренном договором размере. По условиям договора исполнитель (арендодатель, продавец) вправе из суммы обеспечительного платежа удержать сумму штрафа, а оставшуюся часть обеспечительного платежа обязан вернуть.
Учёт у исполнителя
В данной ситуации в адрес заказчика выставляется претензия, а в учёте исполнителя операции по расчётам по претензии отражаются только на дату признания должником данной претензии7.
Соответственно, первичным документом по данной операции будет являться документ, подтверждающий такое согласие, К примеру, это может быть письмо или уведомление от арендатора, подписанное его руководителем.
Тогда на дату получения соответствующего документа организация отражает в учёте прочий доход 8:
• Дебет 76-2 «Расчёты по претензиям»
• Кредит 91-1 «Прочие доходы».
Удержание суммы признанного штрафа за счёт суммы обеспечительного платежа на основании договора и бухгалтерской справки-расчёта отражается в учёте следующими проводками:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 76-2 «Расчёты по претензиям».
При этом нужно учитывать, что сумма, учтённая за балансом в составе обеспечений, также подлежит соразмерному уменьшению.
Кредит 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» ‒ списана с забалансового счёта сумма обеспечительного платежа, направленная на погашение задолженности по претензии.
По окончании действия договора обеспечительный платёж возвращается арендатору уже за минусом удержанного штрафа, что отражается проводкой:
• Дебет 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу»
• Кредит 51 «Расчётные счета».
Соответствующая сумма также списывается по счёту 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Учёт у заказчика
На дату признания претензии, полученной от исполнителя, заказчик отражает в учёте прочий расход:
• Дебет 91-2 «Прочий расход»
• Кредит 76-2 «Расчёты по претензиям».
А затем уменьшает сумму дебиторской задолженности по обеспечительному платежу на сумму удержанных штрафных санкций:
• Дебет 76-2 «Расчёты по претензиям»
• Кредит 76-5 «Расчёты по обеспечительному платежу».
Одновременно зачтённая сумма обеспечительного платежа списывается по кредиту счёта 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
Обратите внимание, что списанию подлежит не вся сумма обеспечения, а только та часть, которая направлена на погашение штрафных санкций.
В чем разница по налогам списания обеспечительного платежа?
Вопрос: По договору аренды арендатор вносит обеспечительный платеж в обеспечение своих обязательств. Обеспечительный платеж (доля) списывается в счет арендодателя на оплату ПЕНЕЙ ШТРАФОВ по договору если арендатор не своевременно вносит арендную пату — в данном случае у арендодателя с налогообложением по данному удержанию из обеспечительного платежа все нормально. А вот удержать обеспечительный платеж в счет самой АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ в случае не своевременного ее внесения арендодатель не может — якобы не выгодно и он «попадает» на налоги. В чем разница по налогам — списания обеспечительного платежа в счет ПЕНЕЙ ШТРАФА и аналогично в счет АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, и есть ли она вообще?
Извиняюсь за дилетантское изложение вопроса, надеюсь эксперты меня поймут.
С уважением, Константин.
Вопрос относится к городу Москва
Что касается доходов в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также в виде сумм возмещения убытков (ущерба) учитываются в составе внереализационных доходов на основании п. 3 ст. 250 НК РФ и признаются в налоговом учете на дату их признания должником либо дату вступления в законную силу решения суда (пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Таким образом, доход в виде санкций за нарушение условий договора аренды для целей налогообложения налогом на прибыль организаций учитывается в составе внереализационных доходов в соответствии с п. 3 ст. 250 НК РФ.То есть как вы видите в данном случае уплачивается только налог на прибыл, в случае отнесения обеспечительного платежа в счет арендной платы то надо смотреть какая организационно правовая форма у арендодателя и на какую систему налогообложения он использует.
Природа обеспечительного платежа
В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора по соглашению сторон, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату (если иное не определено соглашением сторон). Договором может быть установлена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении некоторых обстоятельств. На сумму обеспечительного платежа проценты, предусмотренные ст. 317.1 ГК РФ, не начисляются (если иное не определено договором).
Правила об обеспечительном платеже применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (ст. 381.2 ГК РФ).
Следует отметить, что статьи об обеспечительном платеже внесены в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ (вступил в силу 01.06.2015). Указанная правовая конструкция (она же — гарантийный взнос, страховой депозит и пр.) и раньше использовалась сторонами договоров, однако ее понятие и правила применения не были закреплены в гражданском законодательстве.