Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Организация проведения выбора способа управления и Совета многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpeд тeм кaк пpиcтyпить к выпoлнeнию oбязaннocтeй, пpeдceдaтeлю нeoбxoдимo пoлyчить нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть oт жильцoв мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Toлькo имeя нa pyкax этoт дoкyмeнт, oн мoжeт oфициaльнo выcтyпaть в poли пocpeдникa мeждy coбcтвeнникaми квapтиp и opгaнизaциeй, yпpaвляющeй дoмoм.
Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих
В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:
- Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш
SHIFT + ? - Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
- Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
- Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
- Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет
Oбязaннocти пpeдceдaтeля coвeтa
- Пpeд тeм, кaк coбpaниe xoзяeв квapтиp пpимeт peшeниe o зaключeнии дoгoвopa yпpaвлeния MКД, пpeдceдaтeль мoжeт ocyщecтвлять пepeгoвopы c цeлью yтoчнeния или измeнeния ycлoвий дoкyмeнтa.
- Пpeдceдaтeль oбязaн пpoинфopмиpoвaть coбcтвeнникoв MКД o coглaшeнияx, дocтигнyтыx peзyльтaтe пepeгoвopoв.
- Пpeдceдaтeль пoдпиcывaeт дoкyмeнт oб yпpaвлeниe MКД, тoлькo пocлe тoгo кaк yдocтoвepитcя, чтo пoлoжeния дoгoвopa cooтвeтcтвyют ycлoвиям, oзвyчeнными нa coбpaнии влaдeльцeв нeдвижимocти.
- Пpeдceдaтeль cлeдит зa дoбpocoвecтным выпoлнeниeм ycлoвий coглaшeния co cтopoны УК.
- Пpи oбнapyжeнии ycлyг и (или) paбoт пpeдocтaвлeнныx в нeпoлнoм oбъeмe или выпoлнeнныx нeкaчecтвeннo, пpeдceдaтeль oбязaн cocтaвить cooтвeтcтвyющий aкт и нaпpaвить eгo нa paccмoтpeниe в opгaны мecтнoй влacти.
- Bo вpeмя cyдeбныx paзбиpaтeльcтв пpeдceдaтeль имeeт пpaвo выcтyпaть oт лицa вcex coбcтвeнникoв жилплoщaди в MКД, ecли вeдeтcя cлyшaниe oб yпpaвлeнии дaнным дoмoм и (или) yклoнeнии yпpaвляющeй кoмпaниeй oт выпoлнeния oбязaтeльcтв пepeд xoзяeвaми жилья.
- Пpeдceдaтeль впpaвe пpинимaть oкoнчaтeльнoe peшeниe пo вoпpocaм, oбcyждaeмым нa oбщeм coбpaнии oблaдaтeлeй нeдвижимoй coбcтвeннocти. Oднaкo этo вoзмoжнo лишь в тoм cлyчae, ecли peшeниeм coвeтa eмy были пepeдaны cooтвeтcтвyющиe пoлнoмoчия.
Cпpaвкa! Пpeдceдaтeль имeeт пpaвo oфициaльнo выcтyпaть oт лицa coвeтa (в тoм чиcлe зaключaть дoгoвop и выcтyпaть в cyдe) тoлькo нa ocнoвaнии дoвepeннocти, пoлyчeннoй oт влaдeльцeв жилья в мнoгoэтaжнoм дoмe.
Полномочия совета мкд текущий ремонт
Совет МКД — орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД также определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает ОСС для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).
Обязанности совета дома
Пред тем как приступить к выполнению обязанностей, председателю необходимо получить нотариально заверенную доверенность от жильцов многоквартирного дома. Только имея на руках этот документ, он может официально выступать в роли посредника между собственниками квартир и организацией, управляющей домом.
В обязанности совета входит контроль над выполнением УК всех соглашений, касающихся:
- предоставления коммунальных услуг;
- проведения уборки дворовых территорий;
- ремонта лифтов, мусоропроводов и т.д.;
- подготовки МКД к отопительному сезону;
- других видов работ по поддержанию общего имущества владельцев
- недвижимости в МКД.
После того как сотрудники управляющей организации завершили выполнение работ, председатель совета МКД обязан подписать акт приемки.
Если работа была выполнена некачественно или же были зафиксированы несоблюдения условий предварительного соглашения, то председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей.
Если услуги были предоставлены некачественно или не в полном объеме, то председатель, от лица совета, должен направить протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.
Обязанности председателя совета
- Пред тем, как собрание хозяев квартир примет решение о заключении договора управления МКД, председатель может осуществлять переговоры с целью уточнения или изменения условий документа.
- Председатель обязан проинформировать собственников МКД о соглашениях, достигнутых результате переговоров.
- Председатель подписывает документ об управление МКД, только после того как удостоверится, что положения договора соответствуют условиям, озвученными на собрании владельцев недвижимости.
- Председатель следит за добросовестным выполнением условий соглашения со стороны УК.
- При обнаружении услуг и (или) работ предоставленных в неполном объеме или выполненных некачественно, председатель обязан составить соответствующий акт и направить его на рассмотрение в органы местной власти.
- Во время судебных разбирательств председатель имеет право выступать от лица всех собственников жилплощади в МКД, если ведется слушание об управлении данным домом и (или) уклонении управляющей компанией от выполнения обязательств перед хозяевами жилья.
- Председатель вправе принимать окончательное решение по вопросам, обсуждаемым на общем собрании обладателей недвижимой собственности. Однако это возможно лишь в том случае, если решением совета ему были переданы соответствующие полномочия.
Справка! Председатель имеет право официально выступать от лица совета (в том числе заключать договор и выступать в суде) только на основании доверенности, полученной от владельцев жилья в многоэтажном доме.
Шаг 1: готовимся к общему собранию жильцов
Первый шаг, который необходимо предпринять всем собственникам квартир, — это устроить общее собрание собственников жилья вашего дома, чтобы выбрать способ управления домом (п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Только на таком собрании можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать ваш дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все это придется платить.
Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая жилая площадь квартир в вашем доме составляет 12 000 кв. м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть 6 000 кв. м и более. Если в вашем доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету (городу), представители муниципалитета должны присутствовать на вашем собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.
Зачем необходим совет дома жильцам и УК?
Не все управляющие компании и жильцы городских многоэтажек понимают, зачем нужен совет. Но этот орган полезен двум сторонам. И это подтверждает тот факт, что сегодня во многих домах создается такой комитет.
Для управляющей компании СМД полезен следующими моментами:
- Организовывает проведение общедомового собрания.
- Выдвигает полезные предложения по благоустройству территории.
- Доводит пожелания владельцев квартир по выполнению текущего ремонта.
- Распространяет среди жильцов важную информацию.
У Управляющей организации и домового комитета одна цель – содержать многоквартирный объект в надлежащем состоянии.
Жильцам дома СМД приносит такую пользу:
- Выносит на собрание актуальные для жильцов проблемы.
- Следит за соблюдением прав владельцев квартир управляющей компанией.
- Объективно доносит мнение жильцов до УК.
- Помогает решать возникшие у владельцев квартир проблемы.
Совет МКД представляет законные интересы квартировладельцев во время споров, которые возникают с УК или ресурсоснабжающей организацией. Избрать состав данных представителей можно только на специальном собрании.
Важно: согласно Жилищному кодексу, создать этот орган разрешается в тех случаях, когда заключен соответствующий договор с УК. Организация совета невозможна, если дом управляется ТСЖ.
Действующее законодательство разграничивает в полномочиях данный орган и ОСС. Последнее считается единственным образованием, способным принимать решения, затрагивающие интересы каждого собственника жилых помещений в доме:
- порядок и условия оплаты ЖКХ-услуг или ремонта (включая капитального);
- выбор УК;
- порядок использования придомовой территории и иные.
Порядок избрания, полномочия и назначение совета многоквартирного дома
Большинство обывателей, имеющих собственную жилплощадь в многоквартирном доме, всегда мечтают и стремятся к максимально комфортным и благоприятным условиям проживания. Всегда хочется, чтобы в жилище было тепло, исправно работал лифт, в общих коридорах и на придомовой территории было чисто и без мусора.
И если раньше все эти функции кое-как выполняли конторы ЖКХ, то на сегодняшний день, управление коммунальным хозяйством могут осуществлять непосредственно собственники жилья. Современное законодательство позволяет создавать общества совладельцев многоквартирного дома, управление которыми осуществляют председатель и совет дома.
Однако большинство обывателей если и слышали о совете дома и его председателе, то только на общем уровне, хотя этот вопрос сегодня является достаточно актуальным.
Чтобы читатель расширил кругозор в данном вопросе, в этой статье мы максимально подробно изложим информацию о совете многоквартирного дома, о том, какие он имеет полномочия и обязанности, а также расскажем, кто имеет право стать председателем общества владельцев жилья и какие функции он должен выполнять.
Председатель совета многоквартирного дома: права и обязанности, полномочия, функции, жилищный кодекс, на какой срок избирается по закону
При покупке или получении жилья в многоквартирном доме собственник получает не только недвижимость в свое владение, но и целый комплекс обязанностей относительно нее.
Квартира, которая находится в многоквартирном доме, не может никак существовать сама по себе, жильцам МКД нужно постоянно решать и ряд общих вопросов и проблем, связанных с безопасностью, благоустройством, ремонтом здания.
И для лучшей координации решений избирается совет многоквартирного дома, имеющий свои права и обязанности, ценные полномочия. Жильцы здания не могут всем коллективом ходить по инстанциям, заниматься поставщиками, это отнимает много времени и создает определенные неудобства всем.
После создания совета делами дома занимаются только определенные лица, представители собственников квартир. И важно, чтобы они обладали определенной компетенцией в жилищных вопросах, имели хотя бы начальные юридические знания, были людьми активными и ответственными.
Избирается совет МКД строго по определенной процедуре и анием всех жильцов. Какие права имеет этот орган самоуправления дома, какие вопросы может решать, есть ли ограничения в его работе?
Какие обязанности возлагаются на председателя
Руководитель должен:
- Организовывать переговоры с УК по вопросам внесения изменений в соглашения до их подписания, если условия договоров ущемляют права собственникам квартир.
- Информировать жильцов о результатах, достигнутых в ходе общения с представителями УК.
- Подписывать документы об управлении общим имуществом МКД. Визировать соглашение глава может, если владельцы недвижимости наделили председателя такими полномочиями. Для этого ему выдается доверенность.
- Осуществлять надзор за действиями УК. Руководитель должен своевременно реагировать, если гражданам предоставляют коммунальные услуги ненадлежащего качества.
- Подписывать акты приемки выполненных работ. Оформлять документы о нарушениях, несоблюдении соглашения.
- Составление претензий о предоставлении некачественных услуг. Решение данного вопроса в органах местного самоуправления.
- Представлять интересы жильцов многоквартирного дома в суде, когда граждане составили иск против Управляющей компании из-за некачественного предоставления коммунальных услуг. Это допускается, если его произошло наделение руководителя расширенными компетенциями.
Составление плана работ
Формирование программы на ближайшее время – обязательная процедура. Она помогает скоординировать деятельность совета. План может создаваться на каждый месяц. В него включают все насущные дела, которые в этот период должен выполнить совет.
В программе указывают:
- мероприятие, которое нужно провести;
- дату исполнения;
- ответственного лица.
В план вписывают:
- встречи с представителями УК;
- собрания собственников квартир МКД;
- проведение осмотра здания для оценки его состояния;
- составление отчета перед жильцами.
Совет МКД представляет законные интересы квартировладельцев во время споров, которые возникают с УК или ресурсоснабжающей организацией. Избрать состав данных представителей можно только на специальном собрании.
Важно: согласно Жилищному кодексу, создать этот орган разрешается в тех случаях, когда заключен соответствующий договор с УК. Организация совета невозможна, если дом управляется ТСЖ.
Действующее законодательство разграничивает в полномочиях данный орган и ОСС. Последнее считается единственным образованием, способным принимать решения, затрагивающие интересы каждого собственника жилых помещений в доме:
- порядок и условия оплаты ЖКХ-услуг или ремонта (включая капитального);
- выбор УК;
- порядок использования придомовой территории и иные.
Особенности заключения договора управления СМД с УК
Заключение договора с УК в настоящее время является ключевой целью СМД, поскольку весь процесс его работы направлен на поиск подходящей компании, оценку и согласование условий договора управления, а затем и контроль его исполнения.
Договор между УК и председателем совета МКД, подписываемый последним, является распространенной практикой. Общее собрание собственников зачастую доверенностью уполномочивает председателя заключать соглашения от их имени.
Подчеркнем, что перед этим совет должен:
- оценить условия сотрудничества с управляющей организацией;
- обсудить результаты оценки с собранием жильцов;
- согласовать проект договора.
Таким образом, договор СМД с УК, разработанный советом, позволяет свести к минимуму проблемы по его исполнению.
Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов
- о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
- о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
- о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
- о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). А юридически правильно провести общее собрание собственников по выбору совета МКД поможет сервис «ОСС на 100%».
ВАЖНО! Совет выбирается на общем собрании собственников, которое является главным органом самоуправления жизнью дома.
Проведение общего собрание выполняется по строго установленному жилищным законодательством порядку. Первым этапом является подготовка собрания, она должна выполняться с учетом определенным правил.
- Изначально создается объявление о проведении общего собрания, решение о котором принимает инициативная группа. Жильцы должны за 10 дней получить информацию об общем собрании.
- Простой вариант уведомления – объявления на специальной доске возле подъезда. Также можно пройти по квартирам и сообщить о будущем мероприятии. Используется и способ рассылки писем с уведомлением на каждую квартиру. Как решается вопрос в конкретном доме, должны определить сами жильцы.
- Какой бы способ уведомления не был выбран, жильцы должны узнать, где проводится общее собрание, дату и время проведения, порядок дня.
- Допускается собрание очное. Заочное, очно-заочной. Последняя форма проведения наиболее распространенная, так как удобна и позволяет быстро принять нужные решения.
- Очно-заочная форма собрания удобная. Если на очное собрание пришло мало людей, нужно разнести по квартирам листы для голосования, которые собственники квартир заполняют и сдают в определенное место. По закону не ограничивается время на сбор голосов, можно не торопить жильцов с принятием решения (если дело не срочное).
- Решения жильцов в отношении создания совета оформляются протоколом. Совет должен быть создан, если положительно по вопросу проголосовало более половины проживающих в МКД.
- Ограничений на количество членов совета нет. Кто может быть председателем? Любой из тех, кто выбран в совет. Имеют значение его личностные качества – ответственность, порядочность, активность. Рекомендуется, чтобы это был человек компетентный в вопросах коммунальных или юридических, чтоб он пользовался авторитетом у большинства жильцов.
- Избранному на эту должность нужно учесть, что ему придется выполнять основные функции всего совета, больше других решать различные вопросы, представлять дом, выяснять отношения с Управляющей компанией или другими коммунальными службами.
- Как производится оплата работы председателя совета многоквартирного дома, решается также на общем собрании. В основном собираются взносы (раз в год или в квартал).
- На общем собрании может присутствовать кто-то из органов местного самоуправления. Пригласить такого человека рекомендуется, так как он потом заверит выписку по протоколу.
На очное собрание сложно собрать всех жильцов, а принять то или иное постановление, проголосовать должно большинство. Если соберется мало людей, не будет нужного кворума.