Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ
Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.
С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.
Вернуть часть расходов можно за:
- оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
- оплату за оказание услуг;
- доход от сдачи имущества в аренду;
- продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
- некоторые другие виды дохода.
Как получить налоговый вычет через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
- В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
- По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
- Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.
Какие документы нужны для получения вычета
- Паспорт
- Заявление о распределении налогового имущественного вычета между супругами (требуется, если объект приобретен в браке и стоимость недвижимости менее 4 миллионов рублей)
- Декларация 3-НДФЛ
- Справка 2-НДФЛ за нужный период
- Копия договора купли-продажи или долевого участия
- Выписка из ЕГРН или акт приема-передачи
- Документы, подтверждающие ваши расходы
- Справка об уплаченных по ипотеке процентах — при оформлении вычета за проценты. Ее можно заказать в личном кабинете Домклик
- Реквизиты карты или счета для перечисления средств
Список может немного отличаться в зависимости от типа недвижимости и вычета. Узнать точный список можно в налоговой службе.
Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры
Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.
Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:
- налоговый резидент РФ;
- имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
- вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
- не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.
Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2020 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.
Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.
В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.
Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:
- личные накопления — 500 000 рублей;
- средства материнского капитала — 453 026 рублей;
- ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.
В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).
Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.
Пример. Пенсионерка Иванова Л.А. вышла на пенсию в 2019 году. В 2020 она приобрела квартиру по ДДУ – подписала акт приемки, но в этом году у нее не было доходов, с которых удержали бы НДФЛ. Пенсионерка вправе подать документы на возврат налога за 2019, 2018 и 2017 годы, пока она еще работала.
Итак, оформить налоговый вычет после покупки квартиры по ДДУ достаточно просто – достаточно собрать документы и подать их в налоговую. Гражданин может самостоятельно справиться с этой задачей, однако если возникнут трудности – наши читатели могут воспользоваться консультацией дежурного юриста сайта.
Оформление вычета по долевому договору: возврат расходов на покупку жилья
Соответствующий механизм оформления имущественного вычета предполагает:
- Заключение гражданином договора долевого участия со строительной компанией и внесение оплаты за строящееся жилье по нему за счет:
- собственных средств гражданина;
- собственных средств, дополненных заемными — в виде ипотечного кредита.
- Подтверждение участия налогоплательщика в договоре долевого строительства, а также оформление прав собственности на жилье (прав распоряжения им).
Подтверждение участия гражданина в соответствующих правоотношениях необходимо для удостоверения суммы сделки.
Участие налогоплательщика в долевом строительстве удостоверяется договором между ним и строительной компанией. Данное соглашение должно быть составлено по установленной законом форме и зарегистрировано в в Росреестре.
Право собственности на жилье подтверждается:
- свидетельством (в случае, если недвижимость зарегистрирована как имущество гражданина до 15.07.2016 года);
- выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (в случае, если жилье зарегистрировано, начиная с 15.07.2016 года).
Право распоряжения недвижимостью (пока не оформлено право собственности на жилье) удостоверяется актом приема-передачи соответствующего объекта. Данный акт подписывают гражданин и строительная компания, выступающая стороной договора долевого участия, после сдачи построенного дома.
С юридической точки зрения при оформлении рассматриваемого вычета все 3 указанных типа документа (свидетельство, выписка, акт приема-передачи) выполняют одну и ту же функцию и взаимно заменяют друг друга.
- Сбор документов:
- договора долевого участия;
- одного из указанных выше — свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, акта приема-передачи объекта недвижимости;
- документов, подтверждающих оплату гражданином приобретения жилья по договору со строительной компанией;
- справки 2-НДФЛ (оформляется в бухгалтерии компании-работодателя), декларации 3-НДФЛ (оформляется гражданином самостоятельно или при обращении в специализированную фирму) за год, предшествующий тому, в котором планируется оформлять вычет;
- если оформлялась ипотека — кредитный договор, а также справку из банка, подтверждающую величину процентов, оплаченных по состоянию на конец года, предшествующему тому, в котором планируется оформлять вычет;
- заявление на вычет по установленной форме.
- Предоставление документов, указанных в пункте 3, в Налоговую инспекцию (ФНС) по месту прописки гражданина (при этом, заявление на вычет можно попросить прямо там, а заодно и проконсультироваться по его заполнению).
Оформление вычета по долевому договору: законная неуплата НДФЛ
Чтобы оформить имущественный налоговый вычет при долевом участии в строительстве во втором варианте, нужно:
- Осуществить те же действия, что перечислены в пунктах 1 и 2 предыдущего раздела статьи.
- Подготовить документы:
- все те, что перечислены в пункте 3 предыдущего раздела статьи (кроме справки 2-НДФЛ, декларации 3-НДФЛ, а также заявления на вычет);
- заявление о подтверждении права на имущественный вычет (оно значительно отличается от того, что используется в первом случае — они не являются взаимозаменяемыми).
- Передать соответствующие документы в ФНС (там же следует уточнить — правильное ли заявление подается, и если нет — попросить нужный бланк).
- Получить из ФНС — в течение 30 дней после подачи документов, уведомление о праве на имущественный вычет.
- Передать в бухгалтерию компании-работодателя:
- уведомление, полученное из ФНС;
- заявление на предоставление вычета (составляется в свободной форме, но можно попросить у бухгалтеров образец либо узнать то, какие формулировки в данном заявлении желательны).
Подписание договора уступки прав
Право на получение налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме не теряет актуальности, если жилая недвижимость покупается на основании договора об уступке прав требования. При этом в налоговый орган необходимо предоставить еще и сам договор уступки вместе с актом приема-передачи.
Именно с даты подписания последнего и возникает право на льготу. Кроме того, потребуется передать налоговикам копию договора ДУ, лежащего в основе процедуры уступки (по рекомендациям Письма Минфина от 29.08.2014 №03-04-05/43347).
Например, в 2017 г. Иванков С.С. купил жилье в строящейся многоэтажке на основании договора уступки. После окончания строительства в 2018 г. был подписан акт передачи квартиры. Поэтому в 2019 г. Иванков С.С. имеет все правовые основания направить документы в налоговую и оформить вычет с возвратом НДФЛ за 2018 г.
Можно ли получить налоговый вычет на квартиру по ДДУ
При покупке квартиры на вторичном рынке можно воспользоваться налоговым вычетом. Договор долевого участия довольно сильно отличается от обычной купли-продажи квартиры. Начнем с того, что вы предоставляете финансовые средства в обмен на обязательства, которые берет на себя застройщик. Более того, вложенные средства вам могут вернуть.
Важно знать, как работает вычет в обычных условиях:
- мы находим нужную нам квартиру;
- подписываем договор с ее владельцем;
- оформляем нужные для купли-продажи документы;
- получаем регистрационный документ на право собственности в государственном органе;
- можем получить налоговый вычет.
Налоговый вычет доступен по факту приобретения недвижимости, простых намерений на это недостаточно. ДДУ является ничем другим, как договором о намерениях, хоть вы изначально и вкладываете в строительство деньги. Налоговый вычет предоставляется лишь после того, как у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы и имущество, которое вы получили в результате сделки. Однако его получить можно, просто вычет вам будет предоставлен после того, как застройщик передаст вам в собственность обусловленное имущество.
Когда возврат невозможен
Чтобы получить льготу, гражданин России должен соответствовать требованиям налогового кодекса. Также предусматривается ряд условий, когда можно получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве. Но иногда в возврате средств налоговики отказывают. При покупке жилья в новостройке по договору долевого участия это будут следующие ситуации:
- Гражданин за последние три года не трудоустроен официально и не выплачивает подоходный налог государству.
- Гражданин уже воспользовался правом.
- Жилье приобретено не на собственные средства, а по программе государственной поддержки (с использованием материнского капитала или за счет государственных субсидий) или на средства работодателя.
- Жилье приобретается у взаимозависимого лица (это близкие родственники: родители, дети, братья и сестры по одному или обоим родителям, опекуны и подопечные).
- Квартиру купил индивидуальный предприниматель, который работает по упрощенной схеме налогообложения и освобожден от уплаты налогов на доходы.
Таким образом, при приобретении жилья в строящемся доме по договору ДДУ физические лица сохраняют право на получение налогового вычета. Учитывая стоимость недвижимости, отказываться от такого права не стоит, если только не планируете в будущем покупать другое жилье. Право на получение льготы сохраняется даже через много лет после приобретения недвижимости, нужно только соответствовать требованиям, предъявляемым лицам, намеревающимся получить возврат.
Получить возврат можно через:
| Налоговую службу | перечисления поступят на банковский счет |
| Работодателя | в течение определенного времени НДФЛ не будет вычитаться из заработной платы |
Порядок оформления через ФНС:
| Заполняется налоговая декларация | запрашивается из бухгалтерии по месту трудоустройства справка об уровне доходов и сделанных налоговых отчислений за отчетный период |
| Подготавливаются | документы на жилье, подтверждающие право собственности, а также копии платежных документов |
| Если имущество приобреталось в совместную собственность | то предоставить копию свидетельства о заключении брака и письменное соглашение участников сделки |
| Собранные документы | предоставляются в территориальную инспекцию |
Обращаться в ФНС нужно, если закончился налоговый период (окончание года). Но декларацию следует подавать не позднее 30 апреля.
Вычет при покупке по договору ЖСК
При приобретении квартиры в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) также нет необходимости дожидаться регистрации права собственности на нее. Пайщик может подать на вычет после того, как:
- Строительство было завершено и квартира передана пайщику;
- Денежные средства за жилье (пай) выплачен в полном объеме.
В соответствии с позицией ФНС России (письмо от 14 марта 2016 года № БС-4-11/4127@), а также Минфина России (письмо от 29 февраля 2016 года № 03-04-07/11377), для приобретения права собственности на квартиру членом ЖСК должны быть соблюдены два условия: ЖСК передал квартиру члену кооператива, а тот выплатил причитающийся с него взнос (пай).
Для получения налогового вычета покупатель квартиры в ЖСК должен предоставить следующие документы:
- Акт приема-передачи для подтверждения факта передачи квартиры;
- Платежные документы об оплате пая в ЖСК, подтверждающие произведенные расходы.
Условия получения вычета ДДУ
Условия и алгоритм выплат по договору долевого участия аналогичны налоговым возмещениям по обычному договору купли-продажи жилой недвижимости.
Данный вид компенсации имеет чёткие требования к документам, подаваемым вместе с заявлением на возврат денежных средств. При несоблюдении определенных условий возможны трудности в получении компенсации.
Случаи распространения налогового вычета:
- Постройка жилого недвижимого имущества на собственном участке земли;
- Оформление земли под застройку;
- Приобретение дома или квартиры в многоквартирной застройке (возможно приобретение доли);
- Участие в паенакоплении или долевом строительстве;
- Частичное погашение ипотечного кредита;
- Компенсация расходов, понесенных на ремонтные работы: услуги рабочих и отделочно-строительные материалы(при условии, что жилплощадь приобретается без установленной минимальной отделки, возможные затраты прописываются в ДДУ).
Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику
Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.
Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.
Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.
Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).
Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.
Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.
В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.
Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.
О порядке предоставления декларации НДФЛ через Интернет. Пошаговую инструкцию, читайте в нашем следующем материале нашего портала.