Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку по всем требованиям закона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Я получил разрешение. Что дальше
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Документы для перепланировки в новостройке
- Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
- Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
- Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
- Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
- Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
Также приложите:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи.
Стоимость перепланировки
Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.
За что нужно платить:
- Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
- Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
- Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
- Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?
Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.
Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
Согласование перепланировки «по проекту» и «по эскизу»
Согласование перепланировки «по эскизу» является самым простым вариантом, оно потребует минимального времени на подготовку документов и минимума финансовых расходов. Он возможен в таких случаях, когда:
— создан проем или выполнен демонтаж ненесущей перегородки;
— создана новая перегородка и нагрузка на несущие стены не выросла;
— заложен проем в стене;
— выполнено перемещение сантехнических приборов в пределах сантехнического узла.
Согласование «по проекту» потребуется при более сложных изменениях, произведенных в квартире, оно выйдет затратнее и предусматривает подготовку большого пакета документов.
Этот вариант необходим, если:
— газовая плита заменена на электрическую;
— создано новое помещение с сантехническими приборами;
— объединены две квартиры по вертикали;
— произведено остекление балкона или лоджии;
— внесены изменения в несущие стены или увеличена нагрузка на них;
— и т. п.
Обычно срок уплаты штрафа составляет 1 месяц. В уведомлении, пересланном правонарушителю, указывается точная дата исполнения – заплатить штраф необходимо до этого числа.
Уточнить реквизиты можно в Жилинспекции. Если же решение о штрафе принимал суд, в его постановлении должны быть указаны банковские реквизиты, по которым можно перечислить денежные средства.
Оплата производится либо в отделении банка, либо в почтовом отделении. В последнем случае необходимо оформить заказное письмо. Также есть возможность выполнить онлайн-оплату на официальном сайте Сбербанка России, если у вас есть цифровая подпись.
Важно: оплата штрафа не является вариантом узаконивания самовольной перепланировки. После этого следует обратиться в Жилинспекцию для оформления перепланировки или устранить изменения и восстановить первоначальную целостность здания.
Неуплата штрафа может повлечь за собой такие негативные последствия (по ст. 29 п. 5 Жилищного кодекса):
— повторный штраф;
— принудительные исправительные работы для возмещения ущерба;
— арест имущества;
— запрет выезда за границу или ограничение предпринимательской деятельности.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
Используя вышеописанный алгоритм, Вы способны произвести оформление произведенной перепланировки самостоятельно. Однако, для этого, Вам понадобится уже упомянутое в статье техническое заключение. Наша организация может подготовить его для Вас всего за 5 рабочих дней. Цена – 25 000 рублей. По нашим заключениям с первого раза проходят узаконивание 90% объектов. Мы выполнили более 1000 ТЗК за 13 лет работы. Для заказа просто позвоните нам.
Примеры запрещенных перепланировок, которые не получится узаконить
В том случае, когда при выполнении перепланировки были сделаны нарушения, то этот ремонт придётся переделать. Придётся либо возвращать квартиру к такому состоянию, в котором она была, либо приводить квартиру к согласованному варианту.
В случае если перепланировка была запланирована, то возможность появления нарушений не допускается. В проектной документации, которая нужна для оформления разрешения на перепланировку, в начале идет процедура согласования жилищной инспекции, там будут отражаться только те варианты, которые допустимы. Конечно, сам собственник квартиры может совершить какие-либо нарушения, но это только в том случае, если он не соблюдал проект перепланировки.
Еще может возникнуть ситуация, в которой меняется существующее законодательство, такая практика 0довольно популярна. Поэтому сделанные работы согласовать не получится, перепланировка является незаконной, и квартиру придется возвращать к исходному виду, или снова делать ремонт.
Еще существуют такие ситуации, одну из которых мы разберем далее. Жилищная инспекция по ранее оформленным перепланировкам порекомендовала заказать технический паспорт БТИ с красными линиями, а потом согласовать перепланировку в упрощенном порядке. Но после того, как будет предъявлен этот техпаспорт, обнаруживается, что одно из сделанных действий попадает под оформление по проекту, тогда придётся оформлять техническое заключение о том, что все выполненные работы абсолютно допустимы и безопасны.
Еще иногда проводятся работы, которые вообще нельзя согласовать, и у владельца возникает довольно сложная ситуация. В данной ситуации есть технический паспорт с красными линиями, есть штамп о незаконной перепланировке, а оформлению это не подлежит. Этот вариант согласования мы рекомендуем использовать только в самых простых, и точно согласуемых перепланировках. Если есть сомнения, то лучше всего обратиться в организацию, которая компитентна в данном вопросе, и может подсказать, как лучше всего согласовать перепланировку. В случае если вы обратитесь к нам, то мы поможем вам в оформлении этой работы.
Временем бывают спорные случаи, в которых жил инспекция откажет в оформлении несогласованной перепланировки помещения. В случае если же вы уверены в том, что все проведенные работы были правильными, то есть возможность обратиться в суд. Однако, при обращении в суд вы сильно увеличите цену согласования перепланировки. Обращение в суд будет логичным только в том случае, если у вас есть абсолютная уверенность в том, что данные работы согласовать можно.
Подводя итог, мы рекомендуем вам сделать перепланировку помещения до того, как будет выполнен ремонт, а не после проведения всех работ. Если же вы уже сделали перепланировку, то у нас вы можете оформить техническое заключение о том, что все работы абсолютно допустимы и безопасны, либо оформление перепланировки.
В случае если у вас остались сомнения о возможности оформления сделанной перепланировки, то вы можете обратиться к нам с вашими вопросами, и мы с удовольствием на них дадим ответ. Консультация у нас бесплатная, вам просто требуется к нам обратиться.
Согласование проведенных работ
Если ремонтные работы были проведены без предварительного согласование с жилищными органами, можно попытаться добиться признания планировки законной, опираясь на 4 часть 29 статьи ЖК РФ. Однако необходимо помнить, что стоимость подобной процедуры выше, чем при получении разрешения перед перепланировкой. Обратиться с заявлением можно в жилищную инспекцию либо в МФЦ.
При получении отказа стоит помнить, что за защитой прав в области узаконивания перепланировки можно обратиться в суд. Потребуется предоставить:
- письменный отказ в одобрении проведения капремонта, составленный органами жилищной инспекции;
- квитанцию, подтверждающую внесение госпошлины;
- техническую документацию на объект недвижимости;
- правоустанавливающие бумаги;
- проект перепланировки;
- заключения, выданные при проведении проверки Роспотребнадзором, пожарной охраной, архитектурным бюро.
Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.
Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.
Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.