Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если на земельном наделе расположен одноэтажный дом, который содержит от двух до восьми квартир, при этом каждая из них имеет отдельные точки входа на прилегающие к нему участки, то такие наделы можно разделить с помощью выделения в натуре.
Даже в случае, если дом будет разделен, а также будут иметь место все условия, располагающие для выделения долей из находящегося под ним земельного участка, все же стоит учитывать ограничения, установленные законом возможности раздела земли:
- новообразованный участок делает невозможным использование возведенных на нем строений;
- вновь созданные наделы являются причиной нарушения границ с соседними участками, невозможности постройки на них иных объектов недвижимости, а также других нарушений земельного законодательства;
- границы указанных наделов пересекаются с территориями лесничеств;
- отсутствие обособленных въездов и выездов с территории вновь созданных участков, если это может ограничить в правах собственников соседних земельных наделов.
- наличие обременений или отягощений, запрещающих использование созданного участка по своему разрешительному назначению;
- нарушение минимальных величин земельного участка, которые устанавливаются муниципалитетом.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
К вопросу о правах на земельный участок под многоквартирным домом (Бандо М
Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ, ЖК) устанавливает, что к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (п. 4 ч. 1 ст. 36). Если исходить из буквального толкования этой формулировки закона, можно прийти к выводу, что любой земельный участок, на котором стоит многоквартирный жилой дом, автоматически входит в состав общего имущества этого многоквартирного дома. Такой вывод, конечно же, вызывает массу вопросов. Например, в состав какого общего имущества входит земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных домов? Однако законодатель тут же, в п. 4, делает оговорку, из которой следует, что буквальное толкование здесь неприменимо. Указывается, что «границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (здесь и далее в цитатах выделено нами. — М.Б.), определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». То есть слова «на котором расположен многоквартирный дом» — это не констатация факта, а лишь особый оборот, не очень удачно используемый законодателем. Он обозначает не любой земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, а лишь такой, границы которого определены в установленном порядке. Точнее было бы использовать термин «земельный участок, сформированный для размещения многоквартирного дома».
Комментарии к ст. 11.5 ЗК РФ
1 — 2. В данной статье законодатель предлагает отграничить случаи выдела земельных участков от случаев их раздела, хотя фактически мы имеем дело с одними и теми же действиями. Разница в данном случае усматривается не в действиях по установлению границ, а в отношениях собственников, обладающих правами на участок. Во-первых, статья распространяется только на случаи использования земельных участков на праве общей долевой собственности. Во-вторых, законодатель предполагает, что при осуществлении выдела доли земельного участка право общей долевой собственности на оставшуюся часть сохраняется, тогда как выделенный участок переходит в собственность лицам, которые выдел инициировали.
Если обратиться к нормам об общей собственности как таковой, то ст. 252 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом той же статьей ГК РФ указывается, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
3. Статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» урегулированы особенности выдела земельных долей из земельных участков, находящихся в общей долевой собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В частности, этой статьей также указывается, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом. Особенностью выдела земельных долей в этом случае оказывается в том числе и то, что решение о выделе принимается не в общем порядке, т.е. по соглашению между всеми сособственниками, а на основании решения общего собрания участников долевой собственности, права и обязанности которого определены данным Федеральным законом.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
Пользование земельным участком в долевой собственности
Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
Порядок проведения процедуры
Чтобы провести оформление пая земли, своей доли в собственность, нужно действовать строго в установленном порядке процедуры. Обязательно проводится межевание участка, кадастровые работы.
- Для выполнения их приглашается специалисты, имеющий лицензию и профессиональное оборудования. Что дает межевание? У участка появляются четко выраженные границы, закрепленные документально в кадастровом реестре.
- Следующий шаг – юридическое оформление нового ЗУ, его нужно поставить на кадастровый учет. Регулируется постановка на кадастровый учет участка из общей долевой собственности по статье 24 Закона о кадастре.
- Адрес участку также нужно присвоить, это делается обычно тогда, когда уже проведено межевание, но еще не осуществлен кадастровый учет. Но можно выполнить такую задачу и после постановки на учет, все зависит от обстоятельств.
- Последний шаг – государственная регистрация прав собственника.
- Государственный кадастр должен учесть изменение границ территории, находящейся в долевой собственности.
Особенности выдела земель с/х назначения
Если ЗУ оформлен в дачном товариществе, форма которого ориентирована на некоммерческое объединение (НКО), то под совладельцами подразумеваются члены дачного кооператива. Они дают разрешение на выдел на общем собрании большинством голосов присутствующих. Правление составляет разрешение от имени членов Товарищества, прилагая к нему протокол решения общего собрания в той части, которая отражает отношение к вопросу.
Если собрание отказало в выдаче разрешения, допускается обращение в суд. В этом случае ответчиком выступит председатель правления.
Кооперативная собственность предпринимателей выделяется в пользу одного из пайщиков на аналогичных основаниях. Если партнёры по бизнесу не представляют разрешения – так же допускается обращение в суд.
Но иногда вопрос осложняется решением местной администрации, основанное на федеральных постановлениях – не допускать выдела земель в собственность физических лиц, в случаях:
- уникальных характеристик плодородия почв;
- если отдельный дачный участок расположен в центре земельного массива.
На этом основании председатель Товарищества может правомерно затребовать разрешение местной администрации.
В отношении к земельным участкам, право собственности ограничивается законодательными актами, требующими использовать наделы в соответствии установленному регламенту.
Хотите знать больше о межевании земельных участков? В этом разделе много полезной информации для вас.
Раздел земельного участка под многоквартирным домом
Делимые и неделимые участки Владея и распоряжаясь земельным участком, оценивая его площадь и прикидывая возможности перспективного использования, собственник земельного надела порой размышляет о том, что вряд ли возникнут проблемы, если участок придётся разделить на две или несколько частей, чтобы продать одну из них или подарить, оставить в наследство, отдать, при семейном разводе, если так случится, или выделить долю, когда у земельного участка несколько собственников. В ряде случаях так дело и обстоит, но только в ряде.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности п. Получить информацию о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Для оформления в собственность земельного участка под многоквартирным домом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1.
Все данные будут переданы по защищенному каналу Оперативно Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Проживание в многоквартирном доме неминуемо влечет возникновение различных разногласий и конфликтов с соседями. Особенно усугубляется ситуация в многоквартирных домах малой этажности, где на один дом приходится квартир. Формально все они являются изолированными помещениями, но юридически подчас находятся в долевой собственности всех жильцов владельцев дома.
В году был сформирован земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома и отдан застройщику в аренду сроком на 11 месяцев. На земельном участке возведено два одноэтажных многоквартирных жилых дома.
Как оформить земельный участок под МКД?
Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.
ТСЖ дома №1 обращается в мэрию с заявлением о формировании земельного участка под их домом. Естественно, что в этом случае встал вопрос о формировании земельных участков и под другими двумя домами.
Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.