Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Полный перечень всех видов разрешенного использования участков содержится в государственном классификаторе, который утвержден Министерством экономического развития РФ (№540). Детального и более подробного изучения требуют лишь наиболее распространенные и востребованные среди операций между физическими и юридическими лицами такие категории земель, как объекты земельного фонда городов, поселков и других населенных пунктов, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения. Это объясняется наибольшим количеством сделок в отношении таких объектов земельного фонда, а также доступностью участия в них обычных граждан и предприятий. Другие же категории земельных участков, как например, земли особо охраняемых территорий, могут иметь собственника лишь в лице государства.
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Основные типы разрешённого использования земельного надела
В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:
- Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
- Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
- Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
- Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
- Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
- Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
- Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
- Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
- Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Разъяснение сложных моментов
Нарушение вида разрешенного использования земли – сложный момент для определения. В судебной практике отсутствует общий взгляд на подобное нарушение, но разница между ними огромная.
В одних судебных инстанциях вид разрешенного использования надела рассматривается как соответствие задекларированным директивам. Иной подход не рассматривает изменение ВРИ как выход за рамки целевого назначения, соответственно никакой речи не может идти о юридической ответственности.
В судебной практике масса противоречий по вопросам нарушения целевого использования земель. В разных инстанциях могут приниматься диаметрально отличающиеся решения по одному и тому же вопросу. Поэтому чтобы суд всегда был на стороне собственника, правоведы рекомендуют обращаться за услугами к компетентным специалистам из области земельного права.
Что значит временный статус земельного участка
Как мы уже объяснили, статусом «временный» обладает не сам земельный участок, а запись о нем в ЕГРН. Давайте разберемся, почему же они все-таки временные.
Так по закону полным «кругом» по легализации земельного участка является процедура постановки его на кадастровый учет и регистрация права собственности на него. Да, формально это две автономные процедуры, раньше их осуществляли даже разные организации: кадастровая и регистрационная палаты (помните такие?). Т.е. кадастровая палата вносила в реестр сведения непосредственно о самом объекте недвижимости, а регистрационная о лицах имеющие вещные права на такие объекты. После слияния этих двух структур в одну, Росреестр, и появления единой базы данных (ЕГРН), данные процессы осуществляются единовременно и больше не требуется подавать несколько заявлений в разных местах.
Однако законом предусмотрены исключительные случаи, когда возможно осуществить постановку объекта недвижимости на кадастровый учет без последующей регистрации прав на него. И вот как раз в случае, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет без последующей регистрации прав собственности на него, статус записи о таком участке в ЕГРН будет «временный».
Статус земельного участка актуальный что это значит
Оценка недвижимости Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.
Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхно сти земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), если сведения и документы об указанном в ч.
6 данной статьи ранее учтенном земельном участке отсутствуют в составе государственного земельного кадастра или иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном земельном участке, данные сведения и документы включаются в соответствующие разделы кадастра при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный участок и представленного таким лицом.
ФЗ -№211, а кадастровые работы проводятся единственный раз. Обязанность подачи заявки о включении земли в кадастр лежит на новом собственнике любо его представителе. После уточнения границ, в принципе, возможно изменение площади земли, если обнаружены ошибки в межевании предыдущих учетных периодов.
Статусы недвижимого имущества
Что значит статус временный? Это означает, что данные об имуществе предусмотрены реестром недвижимых объектов как временные, так как право владения ими не зарегистрировано ЕГРН. На процедуру отведено 5 лет. При пропуске этого срока нужно заново ставить на учет: объект переходит к категории аннулированных. Данные по такому владению удаляются из кадастра – вот что значит объект аннулирован.
Следующий статус земли – ранее учтенный. Он присваивается ЗУ, правоотношения на которые возникли до марта 2008 года. Но что значит ранее учтенный? Карта содержит информацию по таким участкам без сведений о межевании, границах. После землемерных работ и новой регистрации права собственности вносятся новые параметры, ставится другая о.
Что значит земли запаса – еще один вопрос, касающийся статуса недвижимости. Согласно ст. 103 Земельного кодекса, это категория земель, находящаяся в ведении государства или муниципалитета. Пользоваться ими разрешается только после смены категории, определения нового назначения.
Раздел временного земельного участка
Раздел земельного надела, который имеет статус временного, фактически будет невозможен. Собственник должен будет сначала провести кадастровые мероприятия, осуществить его межевание и уточнить границы, после чего поставить на учёт.
Постановка на учёт возможна одновременно с разделом. Так, после межевания и получения соответствующих документов, подаётся заявление в Росреестр и надел разделяется на два и более участка, если имеется такая техническая и правовая возможность.
При разделе стоит помнить о том, что в каждом муниципальном образовании устанавливается свой минимальный размер участка, который может быть выделен отдельно и которому присваивается свой адрес.
Статусы земельного надела: основные разновидности
Когда конкретный участок только зачисляется на учет в кадастровую базу с заполнением всех необходимых сведений, ему присваивается соответствующий статус – внесенный.
Дальнейшая модификация статусной составляющей земельного надела зависит от следующих факторов:
- актуальный этап оформления регистрационной документации и законных прав в отношении угодья;
- порядок предоставления необходимых данных учетным органам (ведомствам);
- прочие моменты, имеющие значение.
Таким образом, участку земли может быть присвоен один из таких статусов, подразумевающих внесение соответствующей записи (формулировки) в государственный регистр:
- временно удостоверенный;
- аннулированный статус;
- участок, зачисленный на учет в регистре;
- участок, ранее учтенный регистрационными органами;
- архивный статус (такая формулировка назначается участку через некоторое время в случаях, предусмотренных законодательством).
Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.
Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.
Участки земли под ЛПХ и ИЖС — в чем разница между ними?
ЛПХ и ИЖС, в чем их ключевые отличия? Этот вопрос часто возникает у тех, кто решил купить земельный участок возвести семейный коттедж. Разобраться в этом вопросе поможет сравнительная таблица:
| Показатель | ИЖС | ЛПХ |
| Расположение угодий | Территории городов | Земли, расположенные в черте поселений и за их границами |
| Основное предназначение | Возведение жилых коттеджей | Выращивание овощных культур, ягод и фруктов, животноводство |
| Кадастровая стоимость | Выше (благодаря удобному расположению, близости объектов инфраструктуры, наличию коммуникаций) | Ниже, так как ЛПХ расположены на отдаленных от городов территориях, в сельской местности |
| Допустимый тип построек | Жилье, подсобные помещения | Жилые коттеджи, подсобные и хозяйственные строения |
| Необходимость заказа проектной документации | Нужен созданный проектной компанией проект, который заверяют местные органы власти | Официально изготовленный проект не нужен, понадобиться только план дома |
| Налоговая ставка | Высокая | Низкая |
| Максимальная площадь участка | Регулируется местными администрациями, обычно от 0,03 до 0,3 га | Регулируется местными администрациями, обычно 0,5 га |
| Сроки возведения | Работы нужно начать в течение 3-х лет с момента выдачи соответствующих документов | Ограничений нет |
Невозможно однозначно сказать, какой из участков купить лучше. Все зависит от целей приобретения и возможностей будущего владельца.
Как узнать статус земельного участка?
Уточнить границы землевладения можно в упрощённом порядке. Законодательство РФ определило 2 причины для этой процедуры:
- Точность границ не совпадает с нормативными;
- пределы не установлены.
Чтобы уточнить границы территории, гражданин обращается с заявлением в организацию, занимающуюся госрегулированием в области земельных отношений.
Заявление должно содержать:
- ФИО заинтересованного лица;
- адрес участка;
- реквизиты бумаги, устанавливающей ПС на землю.
ВАЖНО! Упрощённая схема действует в случае, если после проведения границ площадь надела остаётся прежней.
Когда размеры изменились, задачу решают, согласовывая действия с соседями.
Сведения о ранее учтённом участке земли вносятся в Государственный кадастр недвижимости на основании обращения заинтересованного лица в органы, занимающиеся кадастровым учётом. Данные включаются в ГКН на основе одного из нижеперечисленных документов:
Государственного акта, удостоверяющего ПС на землю, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения УЗ предприятий, граждан или крестьянско-фермерских хозяйств.
- Бумаги с решением о предоставлении надела конкретному лицу на определённом праве;
- свидетельства о ПС на участок земли, праве постоянного пользования, наследуемого владения;
- договора аренды, срок которого не окончился на момент обращения в кадастровый орган;
- выписки из похозяйственной книги.
Земельный участок – это часть земельного массива, обладающая границами.
- участок учтен в государственном кадастре объектов недвижимости;
- у участка есть владелец, признанный государством путем регистрации права собственности или пользования.
- Участки бывают первичными или вторичными.
- Первая категория участки, образованные из государственных или муниципальных земель, переданные бесплатно или за плату на праве собственности или пользования (аренды).
- Передаче участка предшествует его формирование: определение границ и внесение в государственный кадастр.
- Вторичные участки образуются в результате:
- выдела;
- раздела;
- соединения.
Проведению сделки (покупка или продажа, мена, дарение) также предшествует формирование участков, кадастровые инженеры вновь очерчивают границы, составляют землеустроительную документацию на каждый новый участок.
Всегда элементом землеустроительной документации является один из нижеперечисленных документов:
- схема расположения участка;
- схема межевания на кадастровом плане территории;
- на лесные участки оформляется проектная документация.
В законодательстве момент появления нового объекта собственности связывается с регистрацией прав на него. Новые участки сохраняют или прежнее назначение или получают новое, если получено соответствующее разрешение. Оно оформляется уже после получения документов на новый участок.
Появление нового участка зависит не только от воли его собственников. Без разрешения обладателей прав пользования аренды ничего не получится, требуется согласие лица, получившего право залога.
Предусматриваются и исключения, когда обладатели прав пользования или залога не влияют на эти процессы:
- участки находятся в собственности государства или муниципалитета;
- участки предоставлены государственным или муниципальным предприятиям, организациям;
- операции с участками проведены на основании решения судьи (не всегда получиться договориться о разделе общих земель мирно);
- участок выкуплен для государственных или муниципальных нужд.
Закон оставляет право решения судьбы участка за его собственниками, однако раздел, выдел, соединение производятся исключительно в рамках градостроительного регламента, с учетом назначения зоны, к которой относится участок.
- Законодательство в части учета объектов недвижимости периодически изменялось, вводились или отменялись законы иные акты, написанные в целях обеспечения работы законов.
- Пока, что действующее законодательство указывает, что результаты технического или государственного учета и регистрации прав, проведенных ранее, остаются действительными, и гражданам нет нужды при изменении законодательства снова и снова менять подтверждающие их права документы.
- Земельные наделы, права на которые оформлялись раньше и называются ранее учтенными, но при выполнении двух условий:
- полностью выполнены нормы ранее действовавшего законодательства об учете, в частности правильность заполнения бланка документов;
- регистрация прав собственности ранее проводилась на основе закона о регистрации прав на недвижимость от 21.07.1997, если даже участок не учли, как требовалось на тот момент.
Законодательство обязывает все органы и организации, отвечавшие за ведение учета объектов недвижимости, участков земли, в частности, передавать всю информацию, которая у них есть органам кадастра.
О каких сведениях речь?
- оценочные отчеты;
- копии подтверждающих права на землю бумаг;
- реестры, книги;
- иная разнообразная ранее составленная документация.
Сроки передачи и процедура прописывается в отдельном акте органов кадастра.
Получив сведения о ранее учтенном объекте, органы кадастра обязаны его пронумеровать. Все это делается в целях формирования единой базы данных о существующих объектах недвижимости, их собственниках, владельцах.
Отсутствие возможности заполнить все разделы в кадастре в течение 5 лет считается основанием послать запросы с целью получения недостающих данных в местных администрациях.
Ранее учтенным земельным участком считается тот, который имеет правоустанавливающие документы. А именно, кадастровый паспорт. Такие земли прошли процедуру межевания, и на них выдавалось индивидуальное свидетельство о собственности.
Статус ранее учтенного земельного участка позволяет:
- Государству контролировать количество выданной и условно свободной пашни;
- Препятствовать возникновению спорных вопросов о владельце;
- Четко очерчивать границы выделенного надела;
- Правильно рассчитывать налоги на имеющуюся землю.
Учету подлежат наделы, выданные в бессрочное пользование или находящиеся в собственности.
В современном законодательстве выделено 7 категорий участков земель, к которым относятся все территории РФ. Принадлежность того или иного участка к определенной группе определяют местные органы администрации на основе нормативных актов. Использовать землю можно лишь в случае соответствия деятельности частного лица действующему ВРИ участка.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения (Большой юридический словарь. 2012).
Земельный участок является объектом земельных отношений в силу пп. 2 п. 1 статьи 6 ЗК РФ).
Земельные участки в силу статьи 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу (недвижимости). Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (часть 3 статьи 6 ЗК РФ).
Согласно статье 141.2 ГК РФ, вступившей в силу с 01.09.2022 года, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. В п. 2 указанной статьи также указано, что земельный участок является недвижимой вещью.
Госрегистрация прав на земельный участок. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 статьи 131 ГК РФ).
Распоряжение земельным участком. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 статьи 260 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 260 ГК РФ введено ограничение реализации прав правообладателей земельных участков в части их использования в соответствии с целевым назначением. Указано, в частности, что «на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением».
Нарушение правила об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением может повлечь за собой его изъятие у собственника или прекращение прав иных правообладателей (ст. ст. 285, 287 ГК РФ).
Исчерпывающий перечень категорий земель по целевому назначению приведен в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.