12.08.2016 — С долями – к нотариусу!

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12.08.2016 — С долями – к нотариусу!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Почему произошла отмена нотариальных сделок долей

Основная причина отмены нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью – желание законодателя снизить совокупные затраты граждан на обслуживание ипотечных жилищных кредитов (займов), в том числе при их реструктуризации.

Теперь считается, что обязательное нотариальное заверение договоров ипотеки жилья, находящегося в долевой собственности, вызывало необоснованное обременение для граждан в виде оплаты нотариальных услуг при заключении таких договоров, а также при каждой реструктуризации ипотечного кредита, в том числе в рамках механизма «ипотечных каникул».

Исключение нормы закона об оформлении нотариальной сделки при продаже долей должно способствовать:

• сокращению сроков оформления ипотеки;
• снижению затрат гражданина на обслуживание ипотеки за счет исключения излишних операционных расходов.

По действующим правилам, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется. До 31.07.2019 если правами на объект обладали сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежали нотариальному удостоверению. Такое правило было установлено в 2016 году Законом № 172-ФЗ и распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.

Новый Закон № 76-ФЗ упростил процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не нужно при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.

Какие сделки подлежат нотариальному заверению

1. Продажа доли квартиры (земельного участка) в праве общей собственности постороннему (дублирует обязанности Росреестра по проверке сделки по продаже долей соответствию ст. 250 ГК РФ)
2. Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (дублирует работу Органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться в соблюдении прав несовершеннолетних)
3. Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе (ранее нотариальное удостоверение было по желанию супругов)
4. В том числе, если сособственники квартиры одновременно продают свои доли в одной сделке

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью с 2020 года

Использование института нотариата позволяет в полной мере обеспечить правовые гарантии участникам гражданского оборота, способствует обеспечению достоверности Единого государственного реестра недвижимости и снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества, благодаря чему обеспечиваются публичные интересы правопорядка.

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

Отменили ли нотариальные сделки с недвижимостью в августе 2020 года

«Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

• Упрощение процедуры продажи или дарения объектов недвижимого имущества. С этой точки зрения существенно сократятся сроки заключения подобных сделок, что обусловлено отсутствием необходимости простаивать в длинных очередях к уже перегруженным работой нотариусам.
• Экономия денежных средств риэлторами и фирмами. До нововведения средняя стоимость услуг по нотариальному оформлению таких сделок составляла порядка 25–30 тысяч рублей (исходя из цены недвижимости и прейскуранта на работу нотариуса). Хотя, это вряд ли скажется на общей стоимости реализуемого жилья — снижения цен на недвижимость в связи с внесёнными в действующий закон поправками эксперты не предвидят.

Все сделки с недвижимостью будут через нотариуса в 2020 году

Участие нотариуса в сделках с недвижимостью необходимо только в ряде случаев. Так, нотариальному заверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей, а также, если объект принадлежит несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным. Нотариус необходим при ведении дел о наследстве и заключении договоров ренты и брачных договоров, его участие требуется при разделе нажитого супругами имущества.

Рекомендуем прочесть: Оклады Сотрудников Пфр В 2020 Году

Завещания обязательно заверяются (а нередко потом и хранятся) у нотариуса. Но бывает, что наследники не знают, какой нотариус заверял завещание их умершего родственника. Выяснить это можно в любой нотариальной конторе на территории России, поскольку у всех нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата, где содержатся сведения обо всех нотариальных действиях. Для этого наследникам необходимо предъявить нотариусу свидетельство о смерти родственника, иначе их ждет отказ в предоставлении информации. Плата за эту услугу не взимается.

Нужно ли нотариально заверять договор купли жилья с долями детей

Согласно письму ФНП от 22.06.2022 N 2173/03-16-3, нотариальный тариф взимается в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. 10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне? Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (то есть когда отчуждаемая собственность принадлежит двум и более собственникам и по этой причине является долевой), либо сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или лицу, признанному ограниченно дееспособным. В вашем случае один собственник (единолично) передает в вашу совместную собственность (двух и более лиц) единый объект недвижимости.

Порядок совершения сделки, безусловно, похож с тем, что принят для недвижимого имущества. Но тем не менее, в этом вопросе существуют свои нюансы, которые нельзя игнорировать.

Как было указано выше, что владелец доли должен сначала предложить ее остальным учредителям и только потом продавать, если те откажутся. Если этого не сделать, то отчуждение доли участником общества может быть оспорено другими учредителями.

По закону, другие собственники могут получить только ту долю, что не превышает уже имеющуюся у них.

Иногда случается так, что правила организации с самого начала запрещают продажу доли посторонним людям. В этом случае, если другие учредители не хотят приобретать ее, это делает само общество. Это правило направлено на то, чтобы защитить учредителя, который хочет выйти из состава общества, но не может провести отчуждение доли в уставном капитале по-другому.

Похожие записи:

• «Гаражная амнистия» в 2021 году
• ​Пособие малоимущим семьям в 2023 году
• Увольнение или сокращение ветерана боевых действий с предприятия в 2021 году